楼市到底有多疯？ 你觉得中国楼市是最后的疯狂吗？
继2015年房地产开发投资降到最低点后，2016年年初，楼市开始回暖，京沪深三大城市率先领涨，深圳新房均价一举迈入5万元大关。随后，但一线城市周边地区房价也开始上涨。紧接着，南京、厦门、合肥、苏州等城市轮流引领房价上涨,到了8月，全国房价更是呈现同比普涨态势,在纳入国家统计局范畴的70个城市中,房价上涨的城市占比超过八成。
一线城市涨幅连续三个月收窄后再次上扬,数据显示，从今年2月到8月，短短半年时间内，全国70多个主要城市中，近20个城市的房价涨幅超过10%，15个城市的房价涨幅介于5%至10%之间。楼价上涨也极大地刺激了各路资本拿地的热情。
仅2016年上半年，南京、合肥、厦门、苏州四个二线城市合计成交住宅土地75宗，平均溢价率高达126.08%，较2015年大幅上涨116%。
土地出让金方面，苏州、南京、杭州、合肥同比涨幅均超过100%，苏州涨幅更是高达867%。许多城市都开始上演，面粉价超过面包价的现象。房价真能涨到天上去吗?成为了很多人心头的疑惑。
2016年2月-8月
全国70多个主要城市
近20个城市的房价涨幅超过10%
15个城市的房价涨幅介于5%至10%之间
2016年1-6月
南京 合肥 厦门 苏州
合计成交住宅土地75宗
平均溢价率高达126.08%
较2015年大幅上涨116%
2016年11月
70个大中城市新建商品住宅价格环比增幅0.6%
相比10月份1.1%的增幅有明显回落态势
调控成下半年热词!半年24个城市出台50多次楼市新政
自今年年初以来，房地产市场的火爆行情超出所有人的意料，如果说上半年热词是房价暴涨，那么下半年的热词，则毫无悬念的是调控政策出台。这一轮调整席卷了大半个中国的主流城市，而且这种趋势也在不断延续，丝毫没有减弱的迹象。
最先出现房价快速上涨的一线城市，如上海、深圳等相继出台调控措施。此后，接棒房价上涨的部分二线城市，如合肥、厦门等地也相继推出新政，局部收紧楼市政策。但大量资金仍纷纷涌入房地产市场，9月，全国楼市再次触顶，北京二手房交易量也在年内第二次突破3万套。其他重点一二线城市的市场交易量价也再创新高。
楼市调控不得不再度加码，北京9月30日率先开启新一轮楼市调控新政，随后的9天时间，20余个城市接连跟进，纷纷加码楼市调控，并掀起对房产商捂盘惜售、中介虚假宣传等行为的专项整治行动。
11月，深圳、杭州、武汉、南京、上海、天津等城市再度加码调控，有统计显示，自从9月30日开始，全国各地已有超过24个城市出台了50多次楼市调控措施。
未配而随着各地调控政策的不断加码，调控效果也是进一步显现，据国家统计局公布的11月份70个大中城市房价数据显示，11月份，70个大中城市新建商品住宅价格环比增幅为0.6%，相比10月份1.1%的增幅有明显回落态势。与此同时，房价上涨的城市数量也在不断减少。15个一线和热点二线城市房地产市场迅速降温。
2016年11月
70个大中城市新建商品住宅价格环比增幅0.6%
相比10月份1.1%的增幅有明显回落态势
2017楼市怎么走?是涨还是跌?
今年房地产的很多数据，都创下了历史新高。据公布的数据显示，1-11月份，中国商品房销售面积达到13.58亿平方米，同比增长24.3%，前11个月的数据超过了2013年全年13亿平米的最高纪录;此外，前11个月销售额也是达到了10.25万亿元，增长37.5%。这是中国房地产历史上年销售额首次突破了10万亿大关。
然而，在房地产的各项数据创下新高的同时，我们可以看到数据向上走势已经疲态尽显。那么，马上到来的2017年，房地产究竟会有怎样的表现。
交通银行首席经济学家 连平：我觉得现在提出建立这个长效机制，确实是中国房地产市场上一个长远的大计，也是一个具有积极重要的规划含义的目标和政策，但总的来说我们房地产市场的税收的结构和体系是很不完善的，有很多税该收的没有收，那么税种创新这些方面都需要很多探索，希望能够尽快推出。
易居中国控股有限公司执行总裁 丁祖昱：现在北京跟上海这种情况差不多二手房交易量是一手的三倍到四倍，就整个交易市场的交易主体已经去到了一个二手交易量市场，如果大家觉得北京上海说二手房交易已经很火了，实际上跟国外市场来比是还不对的，因为在美国来讲，长期的话，存在二手跟一手来比是8:1，就是说从现在北京跟上海可能先走了一步，但是跟成熟市场来比的话，它二手市场整体占比的还会有一个比较大的上升的空间，这总体来讲，毫无疑问是全国一个大的趋势，因为房子在不断新盖的过程中，存量会越来越大，那将来交易的主体会是存量房，所以从将来整个市场来看，房价的走势，市场的变化，可能会越来越多的稍微把眼光从新楼盘那边抽出来，更多去关注到现在存量的市场变化。长远来讲还是要多一些供应量来才能真正解决这些普通老百姓能够买上自己满意房的问题吧。
中国楼市只涨不跌的秘密
昨晚，和一个开典当行的同学喝酒。 我问同学，“你买了多少套房子，多少间铺面？” “房子22套，铺面12间。”同学炫耀似的答道。 “那你花了多少钱呢？”同学虽然是千万级的富翁，但他也不至于能把千万多的钱压在固定资产上吧！我心中默算了一下，非常怀疑！ “现在买房子，傻瓜才掏钱！亏你还是个生意人！”同学鄙视的看着我。 同学的话，简直令我震耳欲聋，使我目瞪口呆。我连忙虚心请教。于是，同学就对我说出一番匪夷所思、惊世骇俗的话来......以下，都是我同学的话，虽然词句有些出入，但基本语意我还是转述清楚了的。 一、买房不掏钱，怎么操作的？ 同学的话—— 你知道，我的典当生意完全是靠钱生钱。第一次买房时，虽然我有能力一次性付清全款，但我还是不愿意那么多的现金被房子压死。那时，正流行“零首付”，于是，我一分钱没花，贷款18万买了房（贷款期限为一年）。 一年期满，要还房款和利息了。也不知道是我幸运呢？还是我倒霉！那时，我的资金被一笔业务占用了。为了业务，我不仅还不起房款不说，还得另外新增贷款。迫不得已，我找老关系——银行的信贷部经理沟兑。当我吞吞吐吐的把“延期还房款并另外新增贷款”的要求说出来后，没想到，信贷经理却诡秘的一笑，非常爽快的答应了。 信贷经理给我出的主意很简单：让我老婆，以两倍的价格，贷款买我的房子，贷款期限也是一年。 “两倍的贷款，那就是两倍的利息啊！你这不是变着方的剥削我吗？”我还没有反应过来。 “如果到时，你不还款呢？”信贷经理很镇定。 “啊......” “被银行收房，没有什么大不了的！关键是除去税费后，我还凭空白得了17万。不，这17万我可不能一个人得，我至少要分给他5万。”很快，我反应过来。于是，我对信贷经理会心的一笑...... 这，就是我第一次买房的经历。 我后来的买房经历都与此类似，也就是：坚决的不掏一分钱，全部用银行的贷款买房子；然后，如果遇见不明真象的投资者（说是投资者，其实是傻帽）买房，那就高价卖给他。如果一直没有投资者买房，那就不断的把自己的房子加价转贷给自己，不断的用银行的钱来还银行的债。 并且，我是开典当行的，与银行的关系是一般人无法比的。一般老百姓买房，大都选择20年按揭，而我买房从来都是只贷款一年，到期了才还本金和利息。这样操作，不用交月供。而贷款到期后，我只须做做“纸面文章”转贷款一下。实际上，我一分钱也不用掏。 二、实际生活中有如此荒谬的事情，是“童话”吧？ 同学的话：兄弟！我是看你人对，才给你讲这些掏心窝的话。你怎么可以不相信我呢？你要怎样才能相信我呢？ 作者发言：你就给我讲点实际的例子吧！ 同学的话：你知道王二麻子是怎么发家的吗？ 作者发言：“那你说说。”王二麻子是我的另外一个同学，现在是开发房地产的亿万级富翁。 同学的话—— 那我就说说。 想当年，王二麻子那个落魄啊！就连他注册公司的注册资金，也是我临时拆借给他的。如今，别看王二麻子表面风光，他拿地的钱，是从银行贷款的；修房子的钱，是建筑商垫资的。总之，他就是一个完全的“空手道”。 房子修好后，王二麻子在正式开盘前，通常要举行一个“内部认购会”。这个内部认购，其实就是王二麻子召集公司内部员工和一些象我这样的、相熟的炒房客（或者干脆是一些从招聘会上收集的、众多的、应聘者的“身份证复印件”），以这些人的名义来买房子，全部用银行贷款来买。这，就是所谓的“开发商囤房”。 并且，此次交易上报给银行的交易价，必须比实际的内部交易价提高30%。为什么？因为贷款买房要首付两成啊！举个例子，如果你想收回100万，那你就必须以130万的房价向银行贷款。这样，银行给你的钱就是：130万×0.8=104万；你实际装进口袋的钱就是：104万—4万（给相关银行人员的“好处费”）=100万。 就这样，通过开盘前的内部认购，王二麻子其实已经成功的全部收回了投资，把所有的风险转给了银行。到这时，王二麻子才会开始打广告卖房子，并归还“买地的银行贷款”和“修房子的建筑商垫资”。 作者发言：后面又怎么操作呢？ 同学的话—— 你怎么那样笨啊！稍微聪明一点的人都能想到，后面的操作方法，其实与我炒房的方法是一样的，也就是：“如果遇见不明真象的投资者（说是投资者，其实是傻帽）买房，那就高价卖给他；如果一直没有投资者买房，那就不断的把自己的房子加价转贷给自己，不断的用银行的钱来还银行的债。” 不过，由于已经收回了按揭贷款的首付款，所以后面的操作并不需要每一次都加价30%，只需按着楼市房价本来的上涨幅度加价就可以了（即每年上涨14%左右）。 什么？万一房价上涨幅度不足于支付贷款利息怎么办？笑话，你什么时候看见过中国楼市的房价上涨幅度低于当年的贷款利息了？ 明白了吧！这，就是中国楼市的房价只能上涨不能下跌；并且，房价的上涨幅度还不能低于当年贷款利息的真正原因！！ 想想就觉得可笑，居然有学者说，“建筑成本和地价的不断上涨，是房价飞涨的原因。”这简直是扯蛋！其实，“金融成本”才是房价构成的大头，至少要占目前房价的50%。 以上海倒塌的莲花河畔景苑为例。网上公布，其楼面价格不到604元/平方米，建筑成本也不到1300元/平方米（其实，网上公布的建筑成本并不准确。市法院电梯公寓的建筑质量总该比它好吧，建筑成本也没有超过1000元/平方米）这么便宜的房子，开发商为什么非得要把它卖到14000元/平方米呢？卖低一点、少赚一点不行吗？答案是不行的。原因很简单，“金融游戏”是有成本的，每这样操作一次，房子就必须加价一次。只有不断的加价，上述操作才有生存的空间。所以，莲花河畔景苑前年卖7000元/平方米，去年卖10000元/平方米，今年就得非要卖14000元/平方米。俗话说“豆腐盘成了肉价钱”。这，就是“金融游戏”的代价！ 有句话道出了目前中国楼市的实情，“房子是用来炒的，不是用来住的；商品房是卖给银行的，不是卖给老百姓的。” 老同学，请你想一想，现在的楼市，房价明明已经远远的超过了老百姓的实际购买能力（也就意味着房子永远卖不出去），为什么房价还会不断的上涨呢？并且，还要“量、价齐涨”呢？原因何在？正在于此！ 三、极个别现象，能代表中国楼市的整体形势？ 同学的话—— 老同学，你太孤陋寡闻了吧。请看： 李树彪案：1999年9月8日到2004年1月15日，湖南郴州市住房公积金管理中心原主任李树彪骗取公积金贷款、银行贷款共计44笔，涉案金额1.2亿元。 康明案：2000年前后，河南郑州康明置业有限公司通过东明花园414套房源，在工商银行、交通银行、建设银行、招商银行进行重复抵押贷款共690多套，至少套取银行资金2亿元。 姚康达案：从2002年至2003年上半年，中国工商银行上海外高桥保税区支行向“姚康达”一人发放房贷7141万元，用于炒作128套住房。 森豪虚假按揭案：从1997年年至2002年上半年，北京市华运达房地产开发公司以森豪公寓、太利花园为幌子,采取假按揭的方式,向中行北京市分行、北京银行中关村支行、北京银行展览路支行三家银行骗贷共计16.2亿元。（请看《京城最大假按揭骗贷案震醒房市》 http://finance.people.com.cn/GB/1045/9255894.html） 建行广州分行案：2002年，审计署抽查建设银行广州地区八家支行的住房按揭贷款，发现10亿元虚假按揭。仅广东省汕尾市公安局某副局长一人，即骗取建行广州市芳村支行按揭贷款3793万元。 曲沪平案：2006年，上海浦东发展银行陆家嘴支行在已发放贷款中，发现1.26亿元个人房产按揭贷款存在抵押不实，贷款代理人为“曲沪平”。其后更查出与曲相关的房贷高达91笔，涉及金额4亿元左右。银行不得不委托房屋中介公司出售抵押房产，以回收问题贷款。 同泰案：2006年，北京同泰房地产公司涉嫌利用87份假业主所签购房合同，从银行骗贷6700万元。 成都虚构房产骗贷案：2005年至2008年期间，犯罪嫌疑人唐某勾结成都市房管局工作人员以虚构房产的方式办理房产证进行骗贷。现已发现的涉案房产证已超过一百多套，涉及金额近二千万元！而且事态还在进一步发展中。 另外，今年银监会三令五申的明确要求，“贷款发放必须用于满足实体经济的有效信贷需求，防止信贷资金流入楼市”。然而，40000亿资金依然流入楼市...... 老同学，请你想一想，为什么会发生那么多的这类事情呢？为什么全国的银行都明知道是假按揭也要把钱贷给地产商呢？难道银行的官员们都是傻子吗？ 其实，银行的官员们一点都不傻。 原因在于，银行内部人员与开发商其实是狼狈为奸的同伙。参与这项操作的某些银行内部人员决不是希望通过购房者支付贷款利息为银行赚钱，坦白地说，他们是在参与分赃——他们与开发商一起盗取不义之财，将风险转嫁给国家银行，而买单的是真实的购房者。一旦真实的购房者无法买下这个巨单，银行就出现危机。 这时候，买单的就是全国人民了，国家必须银行注资，消除烂帐。国家的钱哪里来？印钞票！结果是什么？通货膨胀，物价飞涨，老百性的钱不值钱了，或者说老百姓的钱被抢了，被谁抢了？被国家抢去堵漏了，堵开发商和银行某些蛀出来的大洞。这个洞如此之大，堵住了也是一个丑陋的疤，而疼的永远是百姓。 所以我会说——房地产业已经成为相关单位、相关部门团结起来瓜分国家金钱（其实是老百姓的存款）的道具。 违规又有什么大不了的？银行官员们不怕啊！只要表面的纸上手续完备了，我就没有了责任。即使按揭贷款是假的，又有什么关系？况且银行有国家这个后台，就是亏了也不怕，反正银行的官员们现在挣了钱就行。至于银行以后不行了，自然有国家来管，况且那是下届银行官员的事情。难怪中国银行的坏账率居然在 40%以上！原来，在中国，最大的腐败在银行！！ 四、如果是普遍现象，为何还没有开发商被收楼呢？ 同学的话—— 原因有许多，简单的有： 1、你不关心房地产界的新闻。比如“曲沪平案”，上海浦东发展银行陆家嘴支行就收了楼，不得不成为了“房东”； 2、由于开发商在银行内部的同伙，掩护工作做的好的缘故，案子没暴。 掩护工作怎么做？很简单——只要一近债务偿还期，开发商就会和“银行内部的同伙”们一起，把房子又一次加价卖给（转按揭）其它的“身份证复印件”（其实，房子依然在开发商手里）。这样操作，开发商永远不会被收楼。 虽然这样操作，房价会不断的上涨，并很快的远远超过老百姓的实际承受能力(也就意味着房子永远卖不出去)。但是，这样的操作，如果只从官样程序上来看、只从表面的纸上手续来看的话，它是永远合法的。这就是银行官员们敢于给开发商打掩护的原因——因为以目前的银行制度来说，只要表面的纸上手续完备了，银行的官员就没有了责任。
世界上最可爱的人，就是追着我、打电话给我，让我买房的那个中介。一句玩笑话道出了这些年楼市的真相！
据不完全统计，截至目前，全国已有45个城市限购，除了增加限购区域、限制购买套数、提高首付比例、延长个税或社保缴纳时间等常规政策外，券商中国记者发现，北京、广州、厦门等城市出台了之前没有过的新政，甚至，国家级贫困县安徽临泉县紧急对房价进行了限制。
那么，高房价的根源到底是？限购是不是最好的办法？中国的房地产市场到底会不会崩盘？本文对这三个问题进行尝试了解答。近日，关于限购的新闻铺天盖地，在此就不一一罗列了。
有意思的是，一般而言，房价可以在一定程度上反映当地经济发展水平，限购政策一般都是出自经济较为发达的地区。
然而，3月23日，国家级贫困县安徽临泉县紧急限价，商品房均价不得超6000元。
根据《临泉城区商品住宅类房地产用地出让“限房价、控地价”实施意见》，2月份该县商品房销售均价6143元/平方米，较去年同期增长28%，其中，商业均价10358元/平方米，住宅均价5709元/平方米。
6000多元的房价，与一二线城市房价相比，或许显得不高。但作为国家级贫困县，这一数字就有些夸张了。
据该县政府工作报告显示，2016年，临泉县实现生产总值170亿元，增长8%；城镇和农村居民人均可支配收入分别达23170元和9380元，分别增长7.4%和9.2%。
城镇居民一年可支配收入全部用来买房可以买4.06个平方，而农村居民一年只能买1.64个平方。
邓永恒介绍，几年前他做过一个研究，发现地方政府在任期内的GDP业绩以及他们对于环保建设的投资，与地方政府考核有很高的相关性。通过考察283个地级市市长、市委书记10年来的升迁情况，研究发现市长和市委书记的升迁概率与他们任职期间GDP增长业绩有很大的正相关，而GDP的增长又受房地产繁荣的拉动。
清华大学中国与世界经济研究中心主任李稻葵在今年两会期间表示，国际经验表明，房地产的“根”是土地财政。地方政府控制土地，通过卖地或开发来获得收入。但在此过程，要明确地方政府需留出足够土地财政收入，用以购置或控制一批房源，用较为平价的价格进行长期出租，支持本地经济发展。
一直以来，国内对房地产市场的调控主要通过限购的行政手段来实现。这些政策一定程度上增加购房难度，抑制了投机，但是政府对房地产采用限购的调控政策是不是最好的办法呢？
邓永恒表示，近年来中国出台了多套“降温”政策，对这些政策的有效性做过跟踪。研究发现在不少房市中，“降温”政策出台六个月后，有半数以上出现了房价反弹现象，导致市价变得更高。
中国的政策出台往往还存在“一刀切”的问题。二线房市供过于求，全国却出台一视同仁的“去库存”政策，导致一线房地产市场过热。实际上，这与许多国际媒体问“中国房市是否会崩盘”犯了同样的错误。
李稻葵今年两会期间表示，房地产市场需要一个长期、有效的基础性机制。但截至目前，只是采取了调控手段，如限购或调整对二套房、三套房的信贷政策，这并非治本之策。
从土地财政来看，李稻葵认为，地方政府一方面控制了土地财政，另一方面却不持有和管理自己的房产，因此房地产问题不能得到解决。重庆模式是一个很好的探索，但它只做了一部分，政府只是在土地供给方面“随行就市”，用土地供给的多寡来控制土地价格。这还不够，地方政府还必须再持有相当一部分房产。
去年以来，房地产市场持续过热也在一定程度上加剧资金“脱实向虚”风险。在李稻葵看来，避免经济“脱实向虚”要从两方面入手：
一是去“火”，当下金融业有“虚火”。目前不少刚性兑付的产品，给投资者带来一个假象，认为这些投资品的投资对象风险很低，因此不愿意直接投入到实体经济中。
二是降成本，营改增之后地方政府的财政收入明显下降。实际上，地方政府在过去很长一段时间内是推动民营经济发展和帮助民营经济发展减税的主体。因此，建议在营改增后，适当给地方政府一些财政和税收返还，让地方政府用以扶持民营经济。中国的房地产会不会崩盘？
面对如此高的房价，很大比例的人只能“望房兴叹”。有不少人认为，高房价自有它存在的理由，中国的城镇化水平远未达到发达国家水平，因此房地产市场不存在崩盘风险，但也有一部分人认为，中国目前已经承受不起如此高的房价。
邓永恒介绍，他曾与清华大学房地产研究所的吴璟教授及沃顿商学院的吉耶科（Joseph Gyourko) 教授合著了一篇论文，研究中国35个主要城市的情况，涵盖了人口增长、失业率、工业发展、经济增长等因素，再运用模型预测未来的住房需求。
研究发现，城市与城市间差异巨大，像北上广深等一线城市大多存在供不应求的现象，因此这些城市的房价也居高不下。受供求关系、人口结构因素影响外，一线城市还有许多附带的福利，比如教育资源、基础设施等，这些都反映在房价里面。除了有些二三线城市房市风险比较大外，邓永恒认为一线城市的房市出现类似美国次贷危机那样的崩盘概率较小。
北京大学汇丰商学院金融学教授、中国银行业协会首席经济学家巴曙松日前在“2017年观点年度论坛”上表示，既认房又认贷在历史上确实属于比较大的调控力度，从历史数据来看，一般市场短期会有所降温。
巴曙松认为，短期内房地产危机爆发的可能性较低，但是要关注局部风险。中国的居民杠杆率未必那么高，但是确实要注意这个风险，中国与国外成熟的经济体相比，优势就是居民负债率不高，但是也有劣势，就是居民财富积累的存量小，承担债务的能力是相对弱的。
