法拍房的评估价怎样计算的，参照什么标准评估？ 法拍房的评估价怎么来的？和市场价差的多嘛？
2024-05-19m.verywind.com
法拍房的评估价格是怎么定的？？？~
这几个价格，决定了竞买人要不要参拍、出价空间，以及资金方案。
起拍价越低，参拍空间越大，竞争人数可能会越多。
加价幅度越大，就代表举牌幅度越高，对竞买人的出价能力有一定影响。
保证金越少，报名参拍的门槛越低，参拍人数可能会越多。
评估价与起拍价的差额越大，折扣率越高，竞买人的出价空间就会越大。
01 这些价格是如何规定的？
在司法拍卖过程中，报出的第一口价，就是起拍价。
在起拍价基础上每次应价加的最少价格，为加价幅度。一般为1万及其倍数。
保证金主要作为参与竞买并遵守拍卖规则和各种竞买规定的担保，避免因为竞买人参拍导致的司法拍卖损失。
根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第四条规定：对拟拍卖的财产，人民法院应当委托具有相应资质的评估机构进行价格评估。因此，评估价为法院认可的市场价。
【起拍价确定】
网络司法拍卖应当确定起拍价，拍卖起拍价即为保留价。起拍价由人民法院参照评估价确定；未作评估的，参照市场价确定，并征询当事人意见。起拍价不得低于评估价或者市价的百分之七十①。
注释：①《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》（法释【2016】18号）第十条。
在实际上拍的过程中，起拍价约为评估价的70%，保证金约为起拍价的10%，加价幅度约为保证金的5%。
多数人认为评估价就是市场价，也就是目前房产在二手房市场上的交易价格。但实际上，法拍房评估价的确认方式还有很多。
02 评估价的确认方式是什么？
法拍房上拍评估价主要有四种确认方式 ：
1.与被执行人议价。
法拍房在上拍之前，法院都会通知申请执行人、被执行人，将双方约在一起进行协商，确定一个双方都认可的价格。
一般情况下，涉案人员越少，达成协议价的可能性越大。
如果协议价获得法官的认可，就会直接将协议价作为房屋的上拍评估价。
如果被执行人不配合议价或者下落不明，案件涉及众多当事人且意见不一致时，法院就会考虑采用其他方式。
目前，这种与被执行人议价的方式，适用情况有限，约20%法拍房的评估价来源于此。
如果遇到这类以协议价作为评估价的法拍房，必须在参拍之前知道法拍房的真实市场价，否则很可能会高价买到低价法拍房。
2.评估公司定价。
评估公司，是指专门评估房产价值的有关机构。每年法院都会对这些评估公司进行审核，审核通过的评估公司才有资格为法拍房出具资产评估报告。
为了避免人为因素扰乱评估价格，法院会采取摇号方式选择评估公司，最大限度的保障司法公正。
评估公司所出具的资产评估报告中会详细记录评估房产的具体情况、评估方式、评估标准、评估结果，以及其他有效期等信息，内容详实，准确性高达85%。
通过评估公司确认评估价的法拍房，在上拍页面中会明确带有附件：评估报告。
目前，约有40%的法拍房通过评估公司确认评估价。
3.网络询价。
目前法院认可的询价平台有：京东、阿里、工商银行融e购三个。
网络询价的评估价，由负责上拍的法官，登录询价平台，输入房屋信息就会自动生成评估价，最终评估价为三个平台的均价。
这个看似公开公正的方式，其实有着巨大的缺点：那就是价格未必能符合市场的实际情况，而且三个平台之间价格存在差异，不如由评估公司定价来得准确。
这套房源就是根据三方网络询价平台的评估数据，获得的均价作为评估价。评估价为1173.36万元。
但实际上，单单拿Lianjia二手房的数据来对比，挂牌价已经是1500万。
房源上拍的评估价与挂牌市场价差了三百多万，导致竞买人忽略了真实市场价，仅依据页面公示的评估价作为参考对象，错失参拍机会。
目前，约30%的法拍房评估价来源于网络询价。
4. 定向询价。
定向询价的对象，一般为房管局或者其他政府机构。
在上拍之前，法院会出具某一套法拍房的询价函，询价函中会写明询价要求以及相关信息，被询价的机构会在指定期限内给出结果。
由于过程繁琐且定向询价的对象难以确定，所以定向询价的方式目前比较少用。
03 如何找到法拍房真实市场价？
竞买人可以自行了解到的法拍房市场价方式有三种：
1. 周边二手房中介。
可以自己去法拍房所在小区周边的二手房中介处，询问有关信息，主要询问三个方面：近期成交价、小区环境、成交热度。
了解近期成交价，可以知道近期这套法拍房在二手房市场中的行情，是不是抢手，有没有投资空间。
了解小区环境，可以明白房源的宜居程度，不管以后是打算自住还是转手挣差价都有不小的价值。
标的周边二手房的成交热度，可以换个角度看出这套法拍房的市场热度，预估竞拍人数以及竞拍价格。
2.二手房平台。
一些二手房平台，为了获客会将挂牌价发布到官网上。因此，我们也可以通过二手房挂牌价来了解到法拍房所属小区的具体情况，来判断这套法拍房值不值得参拍。
值得注意的是，二手房平台仅代表该平台的单向数据，并不能完全代替真实市场价格。
3. 网络询价。
一般，专业的评估公司会开发出，关于城市房价评估的微信小程序，不需要账号密码就可以快速查询。
这里的网络询价数据来源主要是二手房成交数据，准确率可以达到80%。
为了帮助客户解决参拍前的担忧，蓝鲸法拍依据近三年客户的实操案例，总结了一套标准的法拍房尽调模板，为每一套法拍房制作尽调报告。
针对法拍房的评估价，形成了一套自己的尽调方法。
通过小区历年成交数据，计算出标的所属小区换手率，分析出小区的真实市场热度。
根据二手房成交到手价格，比对法拍房参拍价格，梳理出房源的真实价格，给出竞价分析及参拍价格建议。
此外，尽调报告还包括标的基本信息调查、下户看样评估、标的涉案信息及涉案人员调查等七个模块。
你好，法拍房的评估价是法院委托专业的房地产估价机构来评估的，通常的评估方法是市场比较法（根据周边类似房产的交易价格经过修正得到的价格）、收益还原法（根据房屋租金倒推房子价格）、假设开发法（假设重新开发类似新房的价格进行折旧得到的价格）、成本法（根据建房的各项成本得到的价格），具体评估时根据不同用途的房产及收集到的资料选择合适的估价方法。
法拍房的评估价怎么来的?和市场价差的多吗? 答：第三就是法院会喊执行人和被执行人坐在一起商量定出评估价。第四就是法院可能会找到房产局这类的政府机构进行咨询问价从而定出一个评估价格。其实，不管法院用的这四种方法的哪一种进行评估定价的，都不能作为最后真实的成交价格，这只是给大家的一个参考意见。但是总的来说，法拍房的价格首先绝对是...
房产拍卖按什么价 答：房产拍卖按什么价对于房产拍卖按什么价这个问题，相信不少朋友都还是比较关注的，那下面小编就来给大家详细说一说这个问题。按评估公司的评估价确定拍卖保留价。司法拍卖房产的拍卖价即保留价,而保留价是由法院委托合资格的评估公司评估出来的评估价确定的。1、拍卖行接受客户委托：房产的所有人作为委托人与...
法拍房的评估价和和市场价差的挺多的,是怎么来的啊? 答：法拍房的评估价和和市场价差的挺多的原因如下：一 .当事人议价从拍卖界面我们会看到一个价格的列表，如果是标注的市场价或者参考价，那就是说明是当事人议价。这种确定财产价格的方法对于执行来说是解决长期以来评估周期长、费用高、财产处置效率低等突出问题。也确保了当事人双方利益。相对来说确定的...
开发商名下法拍房原价怎么确定 法拍房如何购买 答：开发商名下法拍房原价怎么确定 拍卖应当确定保留价，在进行资产拍卖之前，人民法院需要委托具有相应资质的评估机构进行价格评估，之后再由人民法院参照评估价确定房产的起拍价。起拍价确定的原则：次拍卖时，不得低于评估价或者市价的百分之八十；如果出现流拍，再行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的...
法拍房一般是市场价的几折 答：法院拍卖房产起拍价格一般是市场价的5-8折起拍，成交价格是市场价格的7-9折。根据法院的惯例，首次拍卖价一般为评估价的8.5折，如果流拍，第二次和第三次挂牌都在前一次基础上再打8.5折。法拍房起拍价怎么定?法拍房的起拍价格不同，主要是法院对房屋价值确定的方式不同加上拍卖流程的时间差，...
开发商名下法拍房原价怎么确定 答：拍卖应当确定保留价，在进行资产拍卖之前，法院需要委托具有相应资质的评估机构进行价格评估，之后再由人民法院参照评估价确定房产的起拍价。起拍价确定的原则：第一次拍卖时，不得低于评估价或者市价的百分之八十。如果出现流拍，再行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的百分...
法拍房不能低于评估价多少 答：法拍房产的最低成交价通常由法院规定，并依法在法拍过程中公示。这个最低成交价也被称为底价或底标价，是法院根据评估报告和法定程序设定的一个底线价格。法院在法拍前会委托独立的评估师对房产进行评估，评估结果将影响法院设定的最低成交价。法拍房产的最低成交价一般不得低于评估价，但具体规定可能会...
房子怎么评估价格 答：销售费用，资金成本，税金等，最后扣除地价，剩下来的就是预期的利润。5、基准地价法。基准地价法是指针对到某一地块的土地使用权价值评估，参照已有的同级别、同用途的基准地价，进行一般因素、区域因素、个别因素的调整，最后得出估价对象土地使用权价值的方法，这种方法通常具有有一定的政策性。
评估价确定方式：
双方议价；网络询价；评估公司定价；定向询价。评估价仅作为参考，并不代表市场价，大部分房源市场价高于评估价，个别房源有隐藏价值。
评估价的确定主要有两种方式：一是与被执行人议价，二是评估公司估价。一般市场售价与评估价差不了太多，只不过是被拍卖时的起拍价会比较低，如果参拍人数不多，底价或低价拍中也是有可能的。一、评估价并不等同于市场价，比市场价高或低的情况都存在，这和评估的方法还有评估的时间都有关系。就拿评估时间来说，一般法院会在拍卖前三个月甚至更久的时间内，就确定好了房屋的评估价，等到房屋公告上拍时，也许已经过了半年了，遇到市场波动比较大的时候，评估价格自然就会和市场价不符了。司法拍卖是价高者得，一般是以法院约定估价的七折左右起拍，参拍人越多，出价热度越高，成交价相对会高一些，具体需要看房产本身的价值。二、对法拍房的价格评估一般有以下四种方式：1、由评估机构评估通常法院会安排多家评估机构对同一房产进行评估，既避免了作弊现象，也能获得更多评估结果进行参考，减少误差，确保评估结果公正客观。由于评估公司的评估价更接近市场价格，所以这也是目前法院采用最多的一种评估方式，不过只有进入法院准入名单的评估公司才有资格参与这项评估工作。2、向房管机构定向询价法院为了更快更简单的获得房产的相关价格，也会采用一种定向询价的方式来参考评估价。法院会向房管机构出具询价函，写明询价要求和期限，由房管机构在指定期限内出具询价结果作为评估价的参考标准。不过由于房管机构的相关系统有可能不及时反映市场价格，导致最终询价与市场价格相差较大的情况，所以现在采用这种评估方式的法院较少。3、依靠网络平台报价目前通过网络平台的报价确定评估价的方式也正在被不少法院采用。现在的网络报价平台主要以淘宝和京东为主，由于各个网络报价平台的评估算法不同，所以各平台的评估价格差距还是存在，法院通常会根据多个平台的报价均价来确认最终的评估价。4、与相关方协商决定由于法拍房的特殊性，有时法院也会采用与相关方协商确定评估价。对于这种议价的方式，主要是考虑到申请执行和被执行双方的情况，在合理合法的情况下达成和解方案，而这时市场价格可能不是首要考虑的因素，但是双方必须就最终价格达成一致，否则法院只能采取其他方式完成评估。
买法拍房，对竞拍人影响最大的就是上拍公告中的“价格”——起拍价、加价幅度、保证金、评估价。这几个价格，决定了竞买人要不要参拍、出价空间，以及资金方案。
起拍价越低，参拍空间越大，竞争人数可能会越多。
加价幅度越大，就代表举牌幅度越高，对竞买人的出价能力有一定影响。
保证金越少，报名参拍的门槛越低，参拍人数可能会越多。
评估价与起拍价的差额越大，折扣率越高，竞买人的出价空间就会越大。
01 这些价格是如何规定的？
在司法拍卖过程中，报出的第一口价，就是起拍价。
在起拍价基础上每次应价加的最少价格，为加价幅度。一般为1万及其倍数。
保证金主要作为参与竞买并遵守拍卖规则和各种竞买规定的担保，避免因为竞买人参拍导致的司法拍卖损失。
根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第四条规定：对拟拍卖的财产，人民法院应当委托具有相应资质的评估机构进行价格评估。因此，评估价为法院认可的市场价。
【起拍价确定】
网络司法拍卖应当确定起拍价，拍卖起拍价即为保留价。起拍价由人民法院参照评估价确定；未作评估的，参照市场价确定，并征询当事人意见。起拍价不得低于评估价或者市价的百分之七十①。
注释：①《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》（法释【2016】18号）第十条。
在实际上拍的过程中，起拍价约为评估价的70%，保证金约为起拍价的10%，加价幅度约为保证金的5%。
多数人认为评估价就是市场价，也就是目前房产在二手房市场上的交易价格。但实际上，法拍房评估价的确认方式还有很多。
02 评估价的确认方式是什么？
法拍房上拍评估价主要有四种确认方式 ：
1.与被执行人议价。
法拍房在上拍之前，法院都会通知申请执行人、被执行人，将双方约在一起进行协商，确定一个双方都认可的价格。
一般情况下，涉案人员越少，达成协议价的可能性越大。
如果协议价获得法官的认可，就会直接将协议价作为房屋的上拍评估价。
如果被执行人不配合议价或者下落不明，案件涉及众多当事人且意见不一致时，法院就会考虑采用其他方式。
目前，这种与被执行人议价的方式，适用情况有限，约20%法拍房的评估价来源于此。
如果遇到这类以协议价作为评估价的法拍房，必须在参拍之前知道法拍房的真实市场价，否则很可能会高价买到低价法拍房。
2.评估公司定价。
评估公司，是指专门评估房产价值的有关机构。每年法院都会对这些评估公司进行审核，审核通过的评估公司才有资格为法拍房出具资产评估报告。
为了避免人为因素扰乱评估价格，法院会采取摇号方式选择评估公司，最大限度的保障司法公正。
评估公司所出具的资产评估报告中会详细记录评估房产的具体情况、评估方式、评估标准、评估结果，以及其他有效期等信息，内容详实，准确性高达85%。
通过评估公司确认评估价的法拍房，在上拍页面中会明确带有附件：评估报告。
目前，约有40%的法拍房通过评估公司确认评估价。
3.网络询价。
目前法院认可的询价平台有：京东、阿里、工商银行融e购三个。
网络询价的评估价，由负责上拍的法官，登录询价平台，输入房屋信息就会自动生成评估价，最终评估价为三个平台的均价。
这个看似公开公正的方式，其实有着巨大的缺点：那就是价格未必能符合市场的实际情况，而且三个平台之间价格存在差异，不如由评估公司定价来得准确。
这套房源就是根据三方网络询价平台的评估数据，获得的均价作为评估价。评估价为1173.36万元。
但实际上，单单拿Lianjia二手房的数据来对比，挂牌价已经是1500万。
房源上拍的评估价与挂牌市场价差了三百多万，导致竞买人忽略了真实市场价，仅依据页面公示的评估价作为参考对象，错失参拍机会。
目前，约30%的法拍房评估价来源于网络询价。
4. 定向询价。
定向询价的对象，一般为房管局或者其他政府机构。
在上拍之前，法院会出具某一套法拍房的询价函，询价函中会写明询价要求以及相关信息，被询价的机构会在指定期限内给出结果。
由于过程繁琐且定向询价的对象难以确定，所以定向询价的方式目前比较少用。
03 如何找到法拍房真实市场价？
竞买人可以自行了解到的法拍房市场价方式有三种：
1. 周边二手房中介。
可以自己去法拍房所在小区周边的二手房中介处，询问有关信息，主要询问三个方面：近期成交价、小区环境、成交热度。
了解近期成交价，可以知道近期这套法拍房在二手房市场中的行情，是不是抢手，有没有投资空间。
了解小区环境，可以明白房源的宜居程度，不管以后是打算自住还是转手挣差价都有不小的价值。
标的周边二手房的成交热度，可以换个角度看出这套法拍房的市场热度，预估竞拍人数以及竞拍价格。
2.二手房平台。
一些二手房平台，为了获客会将挂牌价发布到官网上。因此，我们也可以通过二手房挂牌价来了解到法拍房所属小区的具体情况，来判断这套法拍房值不值得参拍。
值得注意的是，二手房平台仅代表该平台的单向数据，并不能完全代替真实市场价格。
3. 网络询价。
一般，专业的评估公司会开发出，关于城市房价评估的微信小程序，不需要账号密码就可以快速查询。
这里的网络询价数据来源主要是二手房成交数据，准确率可以达到80%。
为了帮助客户解决参拍前的担忧，蓝鲸法拍依据近三年客户的实操案例，总结了一套标准的法拍房尽调模板，为每一套法拍房制作尽调报告。
针对法拍房的评估价，形成了一套自己的尽调方法。
通过小区历年成交数据，计算出标的所属小区换手率，分析出小区的真实市场热度。
根据二手房成交到手价格，比对法拍房参拍价格，梳理出房源的真实价格，给出竞价分析及参拍价格建议。
此外，尽调报告还包括标的基本信息调查、下户看样评估、标的涉案信息及涉案人员调查等七个模块。
你好，法拍房的评估价是法院委托专业的房地产估价机构来评估的，通常的评估方法是市场比较法（根据周边类似房产的交易价格经过修正得到的价格）、收益还原法（根据房屋租金倒推房子价格）、假设开发法（假设重新开发类似新房的价格进行折旧得到的价格）、成本法（根据建房的各项成本得到的价格），具体评估时根据不同用途的房产及收集到的资料选择合适的估价方法。
