营改增后房地产企业存量房怎样征税 商业会计财务、税务怎么样能合理避税？
2024-05-21m.verywind.com
商业经济 财务税务~
一、关于纳税人发票使用问题
（一）自本地区营改增试点实施之日起，增值税纳税人不得开具公路、内河货物运输业统一发票。
增值税一般纳税人（以下简称一般纳税人）提供货物运输服务的，使用货物运输业增值税专用发票（以下简称货运专票）和普通发票；提供货物运输服务之外其他增值税应税项目的，统一使用增值税专用发票（以下简称专用发票）和增值税普通发票。
小规模纳税人提供货物运输服务，服务接受方索取货运专票的，可向主管税务机关申请代开，填写《代开货物运输业增值税专用发票缴纳税款申报单》（附件1）。代开货运专票按照代开专用发票的有关规定执行。
（二）提供港口码头服务、货运客运场站服务、装卸搬运服务、旅客运输服务的一般纳税人，可以选择使用定额普通发票。
（三）从事国际货物运输代理业务的一般纳税人，应使用六联专用发票或五联增值税普通发票，其中第四联用作购付汇联；从事国际货物运输代理业务的小规模纳税人，应使用普通发票，其中第四联用作购付汇联。
（四）纳税人于本地区试点实施之日前提供改征增值税的营业税应税服务并开具营业税发票后，如发生服务中止、折让、开票有误等情形，且不符合发票作废条件的，应于2014年3月31日前向原主管税务机关申请开具营业税红字发票，不得开具红字专用发票和红字货运专票。需重新开具发票的，应于2014年3月31日前向原主管税务机关申请开具营业税发票，不得开具专用发票或货运专票。
二、关于税控系统使用问题
（一）自本地区营改增试点实施之日起，一般纳税人提供货物运输服务、开具货运专票的，使用货物运输业增值税专用发票税控系统（以下简称货运专票税控系统）；提供货物运输服务之外的其他增值税应税服务、开具专用发票和增值税普通发票的，使用增值税防伪税控系统（以下简称防伪税控系统）。
（二）自2013年8月1日起，一般纳税人从事机动车（旧机动车除外）零售业务开具机动车销售统一发票，应使用机动车销售统一发票税控系统（以下简称机动车发票税控系统）。
（三）试点纳税人使用的防伪税控系统专用设备为金税盘和报税盘，纳税人应当使用金税盘开具发票，使用报税盘领购发票、抄报税；货运专票税控系统和机动车发票税控系统专用设备为税控盘和报税盘，纳税人应当使用税控盘开具发票，使用报税盘领购发票、抄报税。
货运专票税控系统及专用设备管理，按照现行防伪税控系统有关规定执行。各省国税机关可对现有相关文书作适当调整。
（四）北京市小规模纳税人自2012年9月1日起使用金税盘或税控盘开具普通发票，使用报税盘领购发票、抄报税的办法继续执行。
三、关于增值税专用发票（增值税税控系统）最高开票限额审批问题
增值税专用发票（增值税税控系统）实行最高开票限额管理。最高开票限额，是指单份专用发票或货运专票开具的销售额合计数不得达到的上限额度。
最高开票限额由一般纳税人申请，区县税务机关依法审批。一般纳税人申请最高开票限额时，需填报《增值税专用发票最高开票限额申请单》（附件2）。主管税务机关受理纳税人申请以后，根据需要进行实地查验。实地查验的范围和方法由各省国税机关确定。
税务机关应根据纳税人实际生产经营和销售情况进行审批，保证纳税人生产经营的正常需要。
四、关于货运专票开具问题
（一）一般纳税人提供应税货物运输服务，使用货运专票；提供其他增值税应税项目、免税项目或非增值税应税项目的，不得使用货运专票。
（二）货运专票中“承运人及纳税人识别号”栏填写提供货物运输服务、开具货运专票的一般纳税人信息；“实际受票方及纳税人识别号”栏填写实际负担运输费用、抵扣进项税额的一般纳税人信息；“费用项目及金额”栏填写应税货物运输服务明细项目及不含增值税的销售额；“合计金额”栏填写应税货物运输服务项目不含增值税的销售额合计；“税率”栏填写增值税税率；“税额”栏填写按照应税货物运输服务项目不含增值税的销售额和适用税率计算得出的增值税额；“价税合计（大写）（小写）”栏填写不含增值税的销售额和增值税额的合计；“机器编号”栏填写货运专票税控系统税控盘编号。
（三）税务机关在代开货运专票时，货运专票税控系统在货运专票左上角自动打印“代开”字样；“税率”栏填写小规模纳税人增值税征收率；“税额”栏填写按照应税货物运输服务项目不含增值税的销售额和小规模纳税人增值税征收率计算得出的增值税额；“备注”栏填写税收完税凭证号码；其他栏次内容与本条第（二）项相同。
（四）提供货物运输服务，开具货运专票后，如发生应税服务中止、折让、开票有误以及发票抵扣联、发票联均无法认证等情形，且不符合发票作废条件，需要开具红字货运专票的，实际受票方或承运人可向主管税务机关填报《开具红字货物运输业增值税专用发票申请单》（附件3），经主管税务机关核对并出具《开具红字货物运输业增值税专用发票通知单》（附件4，以下简称《通知单》）。实际受票方应暂依《通知单》所列增值税税额从当期进项税额中转出，未抵扣增值税进项税额的可列入当期进项税额，待取得承运人开具的红字货运专票后，与留存的《通知单》一并作为记账凭证。认证结果为“无法认证”、“纳税人识别号认证不符”、“发票代码、号码认证不符”以及所购服务不属于增值税扣税项目范围的，不列入进项税额，不作进项税额转出。承运人可凭《通知单》在货运专票税控系统中以销项负数开具红字货运专票。《通知单》暂不通过系统开具，但其他事项按照现行红字专用发票有关规定执行。
五、关于货运专票管理问题
（一）货运专票暂不纳入失控发票快速反应机制管理。
（二）货运专票的认证结果类型包括“认证相符”、“无法认证”、“认证不符”、“密文有误”和“重复认证”等类型（暂无失控发票类型），稽核结果类型包括“相符”、“不符”、“缺联”、“重号”、“属于作废”和“滞留”等类型。认证、稽核异常货运专票的处理按照专用发票的有关规定执行。
（三）稽核异常的货运专票的核查工作，按照《增值税专用发票审核检查操作规程（试行）》的有关规定执行。
（四）丢失货运专票的处理，按照专用发票的有关规定执行，承运方主管税务机关出具《丢失货物运输业增值税专用发票已报税证明单》（附件5）。
六、本公告自2013年8月1日起实施，《国家税务总局关于修订〈增值税专用发票使用规定〉的通知》（国税发〔2006〕156号）第五条、《国家税务总局关于营业税改征增值税试点有关税收征收管理问题的公告》（国家税务总局公告2011年第77号）、《国家税务总局关于北京等8省市营业税改征增值税试点有关税收征收管理问题的公告》（国家税务总局公告2012年第42号）同时废止。
你好，就是把原来以营业税为税基的城建、教附改为增值税为税基，其余一样，就是营业税是直接乘，增值税是*税率/（1+税率）。望采纳！
现在的二手房交易中，税费主要包括契税、城市维护建设费、教育附加费、个人所得税、交易手续费、合同印花税、营业税、土地增值税等税种。现行的政策是：
对于购房超过2年（含2年）的普通住房免征营业税；购买不足2年的住房对外出售全额征收营业税；购买超过2年（含2年）的非普通住房按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。目前房地产的营业税主要按5.5%来征收。如果你还不太清楚的话，可以去查一下上海中原联动资讯平台这个公众号，好像是2016-3-17那一期的，我就是在那里看到的，感觉这个微信号蛮好的。每天都有新的地产资讯解读。蛮有用的
依据最新房地产业“营改增”消息：
1.土地出让金允许从销售额中减除
2.老项目按5%的征收率缴纳增值税
3.房地产开发企业可选择按5%征收率纳税
4.新建不动产项目按3%预征
5.销售存量房产按差价5%缴纳增值税
6.个人转让二手房两年以上免税，两年以下按5%征收率
7.不动产租赁税率11%
8.存量房产采用5%征收率纳税
你好，就是把原来以营业税为税基的城建、教附改为增值税为税基，其余一样，就是营业税是直接乘，增值税是*税率/（1+税率）
企业存量房交易增值税税率 答：企业存量房交易增值税是11%税率。按照新的增值税税率，建筑业和房地产业适用11%税率，金融业和生活服务业适用6%税率。有关营改增的实施细则并未完全落地，而且国家承诺所有税负只减不增，这使得房地产营改增具体政策如何设计受到多方关注。一般纳税人适用的税率有：16%、10%、6%、0%等。适用16%税率的...
营改增后房地产哪些适用简易征收率 答：8.存量房产采用5%征收率纳税
存量房要交房产税吗 存量房房产税如何征收 答：存量房房产税是指你和你朋友之间签订了买房合同生效后的30天内，向当地的房地产交易中心办理的转移登记，产生的费用。简单的说就是对二手房（存量房）征收的房产税。房 产税的计税依据分为从价或从租两种情况。从价计征的，其计税依据为房产原值一次减去10%--30%后的余值;从租计征的(即房产出租的...
房产营改增后买方和卖方各自应交的税费 答：以下为存量房（二手房）交易双方基本税费：1、增值税（优惠免税政策不变，请参阅下面图片）；2、个人所得税（房屋售价差额的20%或房价的1%）；3、契税（90平米以下为房价的1%、90-144平米以内为房价的1.5%、144平米以下上为房价的3%，应办理相关优惠手续）；4、房屋转移登记费80元；5、房屋转移登记...
营改增后房地产开发企业要交哪些税? 答：取得预售证后进行预售，需预缴增值税、土地增值税和企业所得税。1、增值税 增值税分别要在预征和实际开发票清算两个环节缴纳。▶注：《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目或建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目，适用简易计税。2、...
营改增政策实施后,二手房怎么缴税? 答：存量房营改增政策解读及二手房交易税费计算公式：一、执行时间 个人转让住房，在2016年4月30日前已签订转让合同，2016年5月1日以后办理产权变更事项的，应缴纳增值税，不缴纳营业税。二、征收率 1、 销售方为自然人：5 个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税；个人将购买2年...
房地产开发企业增值税税率多少 答：一、房地产开发企业增值税税率多少营改增后房地产业适用税率为11%。可以凭增值税专用发票给予进项税额抵扣。小规模纳税人执行3%的增值税征收率，根据不含增值税的销售收入直接计算缴纳增值税，无进项税额抵扣。二、房地产企业土地增值税如何预征(一)可按照《地方税务局关于土地增值税清算问题的有关问题公告...
2016年营改增新政策,营改增对房地产业有哪些影响 答：1、“营改增”后，对于个人的二手房交易， 会按照简易计税方法征税，且增值税的征收率与当前5%营业税的税率一致。2、“营改增”之前，营业税是价内税，计算缴纳的税金直接以交易金额为依据，而改为增值税后，增值税是价外税，需要将交易金额换税为不含税收入再计算应缴的增值税，计税依据相比之前有...
营改增后房地产企业增值税税率是多少 答：房地产开发企业征收10%的增值税；个人将购买不足2年住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。征收土地增值税按规定税率和增值额计算，房地产开发企业的土地增值税需要在国家财税政策的要求下进行会计处理，根据会计准则和制度实施核算，满足...
营改增后房地产开发企业要交哪些税 答：主要涉及契税、印花税、土地使用税、增值税、土地增值税和企业所得税。一、取得土地环节 开发商品房等经营性用地，以招、拍、挂方式取得土地，主要涉及契税、印花税。1、契税 应纳税额=土地成交价格×适用税率（3%-5%）2、印花税 应纳税额=应纳税凭证记载的金额×适用税率 印花税税额=土地使用权出让...
造假
合理避税这个问题要结合您企业自身的情况，最好能请专业人士，比如税务师事务所，来为您量身打造。
举个合理避税的例子。
比如某歌厅，客人来唱歌同时提供烟酒饮料小吃，我们知道这种情况要一并缴纳营业税，按娱乐业税目，通常20%税率来计算。但如果将提供烟酒小吃的部分独立成立一公司，分别进行销售，假设该公司为小规模纳税人。那么销售商品行为是交3%增值税的。这样就把销售商品这一部分的税率降下来了。
这就属于合理避税的一种典型情况。
还是前面说的，具体问题要根据您企业的情况来设计。
一、关于纳税人发票使用问题
（一）自本地区营改增试点实施之日起，增值税纳税人不得开具公路、内河货物运输业统一发票。
增值税一般纳税人（以下简称一般纳税人）提供货物运输服务的，使用货物运输业增值税专用发票（以下简称货运专票）和普通发票；提供货物运输服务之外其他增值税应税项目的，统一使用增值税专用发票（以下简称专用发票）和增值税普通发票。
小规模纳税人提供货物运输服务，服务接受方索取货运专票的，可向主管税务机关申请代开，填写《代开货物运输业增值税专用发票缴纳税款申报单》（附件1）。代开货运专票按照代开专用发票的有关规定执行。
（二）提供港口码头服务、货运客运场站服务、装卸搬运服务、旅客运输服务的一般纳税人，可以选择使用定额普通发票。
（三）从事国际货物运输代理业务的一般纳税人，应使用六联专用发票或五联增值税普通发票，其中第四联用作购付汇联；从事国际货物运输代理业务的小规模纳税人，应使用普通发票，其中第四联用作购付汇联。
（四）纳税人于本地区试点实施之日前提供改征增值税的营业税应税服务并开具营业税发票后，如发生服务中止、折让、开票有误等情形，且不符合发票作废条件的，应于2014年3月31日前向原主管税务机关申请开具营业税红字发票，不得开具红字专用发票和红字货运专票。需重新开具发票的，应于2014年3月31日前向原主管税务机关申请开具营业税发票，不得开具专用发票或货运专票。
二、关于税控系统使用问题
（一）自本地区营改增试点实施之日起，一般纳税人提供货物运输服务、开具货运专票的，使用货物运输业增值税专用发票税控系统（以下简称货运专票税控系统）；提供货物运输服务之外的其他增值税应税服务、开具专用发票和增值税普通发票的，使用增值税防伪税控系统（以下简称防伪税控系统）。
（二）自2013年8月1日起，一般纳税人从事机动车（旧机动车除外）零售业务开具机动车销售统一发票，应使用机动车销售统一发票税控系统（以下简称机动车发票税控系统）。
（三）试点纳税人使用的防伪税控系统专用设备为金税盘和报税盘，纳税人应当使用金税盘开具发票，使用报税盘领购发票、抄报税；货运专票税控系统和机动车发票税控系统专用设备为税控盘和报税盘，纳税人应当使用税控盘开具发票，使用报税盘领购发票、抄报税。
货运专票税控系统及专用设备管理，按照现行防伪税控系统有关规定执行。各省国税机关可对现有相关文书作适当调整。
（四）北京市小规模纳税人自2012年9月1日起使用金税盘或税控盘开具普通发票，使用报税盘领购发票、抄报税的办法继续执行。
三、关于增值税专用发票（增值税税控系统）最高开票限额审批问题
增值税专用发票（增值税税控系统）实行最高开票限额管理。最高开票限额，是指单份专用发票或货运专票开具的销售额合计数不得达到的上限额度。
最高开票限额由一般纳税人申请，区县税务机关依法审批。一般纳税人申请最高开票限额时，需填报《增值税专用发票最高开票限额申请单》（附件2）。主管税务机关受理纳税人申请以后，根据需要进行实地查验。实地查验的范围和方法由各省国税机关确定。
税务机关应根据纳税人实际生产经营和销售情况进行审批，保证纳税人生产经营的正常需要。
四、关于货运专票开具问题
（一）一般纳税人提供应税货物运输服务，使用货运专票；提供其他增值税应税项目、免税项目或非增值税应税项目的，不得使用货运专票。
（二）货运专票中“承运人及纳税人识别号”栏填写提供货物运输服务、开具货运专票的一般纳税人信息；“实际受票方及纳税人识别号”栏填写实际负担运输费用、抵扣进项税额的一般纳税人信息；“费用项目及金额”栏填写应税货物运输服务明细项目及不含增值税的销售额；“合计金额”栏填写应税货物运输服务项目不含增值税的销售额合计；“税率”栏填写增值税税率；“税额”栏填写按照应税货物运输服务项目不含增值税的销售额和适用税率计算得出的增值税额；“价税合计（大写）（小写）”栏填写不含增值税的销售额和增值税额的合计；“机器编号”栏填写货运专票税控系统税控盘编号。
（三）税务机关在代开货运专票时，货运专票税控系统在货运专票左上角自动打印“代开”字样；“税率”栏填写小规模纳税人增值税征收率；“税额”栏填写按照应税货物运输服务项目不含增值税的销售额和小规模纳税人增值税征收率计算得出的增值税额；“备注”栏填写税收完税凭证号码；其他栏次内容与本条第（二）项相同。
（四）提供货物运输服务，开具货运专票后，如发生应税服务中止、折让、开票有误以及发票抵扣联、发票联均无法认证等情形，且不符合发票作废条件，需要开具红字货运专票的，实际受票方或承运人可向主管税务机关填报《开具红字货物运输业增值税专用发票申请单》（附件3），经主管税务机关核对并出具《开具红字货物运输业增值税专用发票通知单》（附件4，以下简称《通知单》）。实际受票方应暂依《通知单》所列增值税税额从当期进项税额中转出，未抵扣增值税进项税额的可列入当期进项税额，待取得承运人开具的红字货运专票后，与留存的《通知单》一并作为记账凭证。认证结果为“无法认证”、“纳税人识别号认证不符”、“发票代码、号码认证不符”以及所购服务不属于增值税扣税项目范围的，不列入进项税额，不作进项税额转出。承运人可凭《通知单》在货运专票税控系统中以销项负数开具红字货运专票。《通知单》暂不通过系统开具，但其他事项按照现行红字专用发票有关规定执行。
五、关于货运专票管理问题
（一）货运专票暂不纳入失控发票快速反应机制管理。
（二）货运专票的认证结果类型包括“认证相符”、“无法认证”、“认证不符”、“密文有误”和“重复认证”等类型（暂无失控发票类型），稽核结果类型包括“相符”、“不符”、“缺联”、“重号”、“属于作废”和“滞留”等类型。认证、稽核异常货运专票的处理按照专用发票的有关规定执行。
（三）稽核异常的货运专票的核查工作，按照《增值税专用发票审核检查操作规程（试行）》的有关规定执行。
（四）丢失货运专票的处理，按照专用发票的有关规定执行，承运方主管税务机关出具《丢失货物运输业增值税专用发票已报税证明单》（附件5）。
六、本公告自2013年8月1日起实施，《国家税务总局关于修订〈增值税专用发票使用规定〉的通知》（国税发〔2006〕156号）第五条、《国家税务总局关于营业税改征增值税试点有关税收征收管理问题的公告》（国家税务总局公告2011年第77号）、《国家税务总局关于北京等8省市营业税改征增值税试点有关税收征收管理问题的公告》（国家税务总局公告2012年第42号）同时废止。
你好，就是把原来以营业税为税基的城建、教附改为增值税为税基，其余一样，就是营业税是直接乘，增值税是*税率/（1+税率）。望采纳！
现在的二手房交易中，税费主要包括契税、城市维护建设费、教育附加费、个人所得税、交易手续费、合同印花税、营业税、土地增值税等税种。现行的政策是：
对于购房超过2年（含2年）的普通住房免征营业税；购买不足2年的住房对外出售全额征收营业税；购买超过2年（含2年）的非普通住房按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。目前房地产的营业税主要按5.5%来征收。如果你还不太清楚的话，可以去查一下上海中原联动资讯平台这个公众号，好像是2016-3-17那一期的，我就是在那里看到的，感觉这个微信号蛮好的。每天都有新的地产资讯解读。蛮有用的
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1.土地出让金允许从销售额中减除
2.老项目按5%的征收率缴纳增值税
3.房地产开发企业可选择按5%征收率纳税
4.新建不动产项目按3%预征
5.销售存量房产按差价5%缴纳增值税
6.个人转让二手房两年以上免税，两年以下按5%征收率
7.不动产租赁税率11%
8.存量房产采用5%征收率纳税
你好，就是把原来以营业税为税基的城建、教附改为增值税为税基，其余一样，就是营业税是直接乘，增值税是*税率/（1+税率）
