房地产拍卖评估都涉及哪些内容,具体报告形式应该是怎样的？ 怎样进行房地产拍卖评估
法院拍卖房子的过户流程：
(一)首先确认法院是否解除了对该房产的查封。
(二)材料准备好，用书面方式寄给有关部门。
(三)当事人自愿履行判决或裁定的，由当事人共同到登记机关办理过户登记；当事人一方不愿履行判决、裁定义务的，由银行向法院提出强制执行申请，登记机关根据法院的强制过户的判决或裁定、协助执行通知书办理过户。
(四)可让法院出面协调建设局和国体资源局的关系，依法办理房产过户手续。
需提交证件(以下资料必须是原件)
(一)协助执行通知书
(二)民事裁定书
(三)委托拍卖书(法院委托)
(四)拍卖成交确认书及发票
(五)私有房地产权登记申请书及身份证
(六)地税完税证明(七)契税证明
法院拍卖房产的过户费用：
1、法院拍卖的房产过户费用一般都是由买家交付的，拍卖的房产除了过户的手续与普通的房产交易有所差别以外，税费方面都是一样的。
2、拍卖的房产产权没有满五年的，费用主要有：个人所得税是房屋拍卖价格的1％；土地增值税是房屋拍卖价格的1％，增值税是房屋拍卖价格的5．5％；契税是房屋拍卖价1％至3％之间，具体的比例由房屋的建筑面积而定；房屋交易费是面积乘以6元每平米单价；房屋评估费是房屋拍卖价的0．5％；登记费是80元。
3、以上的税费情况单指出售房屋的一方只有一套房产和买家没有其他房产的情况。拍卖的房产房屋的产权满五年的，可以减免个人所得税、增值税、土地增值税三项税费。
4、其他的费用还有相关部门所收的房产没有缴纳的生活费用，包括：水费、电费、煤气费、有线电视费、物业费、入住费等费用，这些也都是由买家支付的。
扩展资料
房地产拍卖的委托一般需提供下列有关证明文件：
1.房地产拍卖标的的产权证;
2.产权人身份证明或企业法人营业执照;
3.法定代表人证明书和法人授权委托书;
4.对拍卖房地产有处分权的证明文件;
5.产权证上标明是共有的，需出具共有证书及出具其他共有人同意出售的经过公证的委托书;
6.拍卖房地产的详细资料，包括权属、位置、数量、面积、性质、使用年限和当前使用情况、地图等;
7.其他有关证明资料或房地产交易管理部门要求提交的其他文件;
8.至于私产，如果拍卖委托人是受托人，要出示房地产的权利人出具的经过公证的委托文件
二拍卖房地产标的确认和调查：拍卖行应对委托人提供的产权证明、有关文件批文、证明材料进行进一步核实、取证，并进行现场勘察。文件和资料核实内容主要包括：
1.拍卖标的与所提供的房地产权利证明是否一致，产权档案所标明产权人与产权证上产权人以及卖房人是否一致;
2.产权来源是否清楚，如新建、翻建，是否有规划、用地、施工管理等单位的批准文件，是否领有新证;
3.房地产面积是否与房地产测绘部门出具报告一致;
4.产权证中”他项权利”一栏是否存在抵押登记或租赁权登记等其他权利登记;
5.是否有被司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或以其他形式限制房地产权利的文件;
6.是否有他人声明对该房地产享有权利的文件;
7.是否有产权证丢失的记录;现持产权证是原证，还是新证;是否登报声明;
8.是否有关于产权纠纷的记录，处理情况如何;
9.是否在拆迁范围，在被冻结和禁止买卖的范围内;
10.土地来源和变更情况，包括用地性质、划拨、出让、转让、土地使用年限和剩余使用年限、用途变更及其他。
三接受委托、签定委托拍卖合同：具备接受拍卖委托条件后，应按照的要求，结合所拍卖房地产标的的特点签定委托拍卖合同，对有关事项进行明确规定。一般房地产委托合同应包括以下内容：
1.委托人、拍卖行的名称、住所、法定代表人、代理人;
2.委托房地产的名称、坐落、土地面积、建筑面积、用途及使用年限等;
3.拍卖房地产的交付方式、价款的支付方式;
4.拍卖费用条款、佣金及其支付方式;
5.拍卖方式和期限;
6.拍卖程序中止和终止的条件;
7.违约责任;
8.签约日期和合同的有效期限;
9.拍卖底价;
10.其他需要约定的条款。
七产权过户
现场竞买成功后，一般情况下，买受人应立刻交纳成交价一定比例的款项作为定金，并在拍卖行的协助下与委托人签定拍卖房地产的转让合同书,协助买卖双方做好房地产权属转移和登记等各项工作，以最后取得房地产产权证书或房地产交易管理部门窗口受理单为止拍卖过程才告最终结束。
参考资料来源：百度百科-产权过户
可以参阅以下相关规定：
最高人民法院对外委托鉴定、评估、拍卖等工作管理规定（法办发[2007]5号 二00七年八月二十三日）
第六条 最高人民法院的审判、执行部门在工作中对需要进行对外委托鉴定、检验、评估、审计、拍卖、变卖和指定破产清算管理人等工作的，应当制作《对外委托工作交接表》（格式表附后），同相关材料一起移送司法辅助工作部门。
地方各级人民法院和专门人民法院需要委托最高人民法院对外委托鉴定、评估、拍卖等工作的，应当层报最高人民法院。
第二十七条 监督、协调员向专业机构办理移交手续后，应于3个工作日内通知双方当事人，按指定时间、地点在监督、协调员主持下与专业机构商谈委托费用。委托费用主要由当事人与专业机构协商，委托费用数额应结合案件实际情况，以参照行业标准为主，协商为辅的方式进行，监督、协调员不得干涉。报价悬殊较大时，监督、协调员可以调解。对故意乱要价的要制止。确定委托费用数额后，交费一方当事人于3个工作日内将委托费用交付委托方。对于当事人无故逾期不缴纳委托费用的，可中止委托，并书面告知专业机构；当事人即时缴纳委托费用的，仍由原专业机构继续进行鉴定。
第二十八条 对于商谈后不能确定委托费用的，监督、协调员应告知双方当事人可重新启动选择专业机构程序，重新选择专业机构。公诉案件的对外委托费用在人民法院的预算费用中支付。
重庆市高级人民法院
关于进一步规范民事执行中
评估、拍卖工作的规定（试行）
第二条 执行部门在司法评估、拍卖中履行下列职责：
（一）确定评估目的和范围；
（二）提交评估必需的资料；
（三）披露标的物瑕疵；
（四）通知当事人到场选择评估机构；
（五）见证选择评估机构；
（六）配合勘查评估标的物；
（七）通知申请执行人预交评估费；
第六条 评估费采取前端预收、后端结算的方式收取。
拟拍卖的被执行人财产需评估的，由申请执行人按照执行法院出具的交费通知在5日内向评估机构预交部分评估费，剩余评估费由执行法院执行部门从拍卖、变卖成交或抵偿的价款中优先扣付给评估机构。
预交评估费的收取标准由市高法院司法鉴定技术处征求重庆市国土资源房屋评估和经纪协会、重庆市资产评估协会意见后确定。
经过评估的被执行人财产，拍卖成交价、变卖价低于评估价的，评估费按照拍卖成交价、变卖价结算；拍卖成交价、变卖价高于评估价的，评估费按照评估价结算；以物抵债的，评估费按照抵偿价结算。
第七条 执行具有给付赡养费、扶养费、抚育费内容的案件、刑事附带民事案件，被执行人财产需评估的，不预交评估费，评估费由人民法院执行部门从司法拍卖、变卖成交或抵偿的价款中优先扣付给评估机构。
执行法院决定中止、撤回委托评估的，接受委托的评估机构在中止、撤回委托评估之前未实际开展评估工作的，应当将预收的评估费退还申请执行人。
经过评估的被执行人财产，经拍卖、变卖未能成交，也未以物抵债的，评估机构已经收取的评估费不再退还，但不得另行收取费用。
第八条 申请执行人因生活特别困难需要缓交评估费的，应当向执行法院执行部门提出书面申请，并提供本人及家庭经济困难证明，经执行法院执行部门审查后报市高法院司法鉴定技术处协调处理。
第九条 申请执行人无正当理由拒绝预交评估费的，执行法院执行部门应当撤回评估委托。撤回评估委托情况应当及时书面告知执行法院司法技术部门。
底价即最低商业价值。在此基础上确定拍卖保护价、起拍价。最高应价低于保护价的，重新拍卖或变卖。（《海商法大辞典》1988年版第414页） 保留价主要出现在《中华人民共和国拍卖法》中，第二十八条规定“委托人有权确定拍卖标的的保留价，并要求拍卖人保密。拍卖国有资产，依照法律或者按照国务院规定需要评估的，应当经依法设立的评估机构评估，并根据评估结果确定拍卖标的的保留价。” 第四十四条规定“委托合同应当载明以下事项……；（三）、委托人提出的保留价。” 第五十五条规定“拍卖无保留价的，拍卖师应当在拍卖前予以说明。拍卖标的有保留价的，竞买人的最高应价未达到保留价时，该应价不发生效力，拍卖师应当停止拍卖标的的拍卖。”
可以看出，底价是标的物的最低商业价值，或者说是第三方（房地产估价机构）确认的标的物在拍卖市场——这样一个受强制快速变现因素影响而形成的一个不完全市场上的最可能的成交价，相对于拍卖委托人来说是一种客观性的价格；保留价则是拍卖委托人在底价基础上根据评估底价确定的，相对来说更具有主观的意味。
在第一种性质的拍卖，即基于自愿原则的拍卖情形下，拍卖委托人是拍卖标的的所有人，有权自行确定拍卖标的的底价或最低商业价值，自行确定拍卖保留价。通俗地说就是：我就打算按这个价钱卖，低于这个价钱我就不卖了。此时，底价即保留价。在拍卖未成交的情况下，委托人可以降低自己的底价（保留价），因为最低商业价值是他自己确定的，他自己可以更改。在第二种性质的拍卖，即强制拍卖的情形下，作为最低商业价值的底价就不能与保留价等同了。这是因为：第一，这两个价格是由不同的主体确定的，底价是由法定的评估机构依法确定的；保留价则是由拍卖委托人，即司法机关或清算组、债权人委员会在委托拍卖合同中确定的。第二，底价在评估报告有效期内，如无非凡情况一般不能更改；保留价则可以在多次拍卖中向下调整，以期能够成交，但不能低于底价。第三，底价的更改必须由法定的评估机构依据变化了的条件做出新的评估；保留价则可以在底价之上，根据市场和拍卖的具体情况灵活确定。 总之，由房地产评估机构依法确定的拍卖底价是拍卖的最终保留价，是不可突破的价格底线。 三、拍卖底价的法律地位 以拍卖为估价目的的房地产估价报告（其中最重要的部分是确定拍卖底价）作为价格鉴证文件，在诉讼中的作用相当于法医鉴定、笔迹鉴定这一类专业技术鉴定，具有专业性、权威性和严格的法律意义，即在没有相反的证据的情况下，法院可以据此作出判定。而这种判定对当事人的利益将产生最直接的影响。拍卖底价的法律地位还表现在以下几点：1、拍卖底价是确定保留价、起拍价的依据；2、拍卖底价不可随意更改；3、在拍卖不成交的情况下，以物抵债是法院执行工作的一种选择，此时，拍卖底价就是抵债价；4、拍卖底价的确定必须由法定房地产估价机构按照法定程序完成。 5、房地产估价机构确定拍卖房地产底价必须承担法律责任。 四、房地产拍卖底价确定中的几个问题 1、拍卖底价的法律地位对房地产估价机构及全体估价师提出了更高的要求，即客观、准确地评估房地产拍卖底价。
2、不能简单地一律打几折，必须依照房地产估价规范要求，准确把握所评房地产因强制快速变现等因素对其公开市场价值的影响。从拍卖底价标的物在拍卖市场上最可能的成交价这个角度考虑，拍卖无法成交和成交价大幅偏离底价都或多或少与房地产评估机构未能准确把握所评房地产因强制快速变现等因素对其公开市场价值的影响有关。 3、尽可能多地收集房地产拍卖市场行情，仔细分析拍卖成交价与市场价、拍卖底价之间的关系。以目前深圳房地产拍卖市场为例，一般来说，住宅成交价总能高于拍卖底价，接近市场价，办公楼却经常无人竞拍。多套住宅整体拍卖无人问津，拆零再拍，就可以以高于底价的价格成交。这种状况说明：一种可能是机构尚未重视拍卖市场，另一种可能是整体拍卖，机构买下后再拆零来卖，中间有约10%的税费，其他风险还在外，使机构投资者却步。但我们也可以从中得出不同用途房地产拍卖底价与市场价的差距应有不同；整体拍卖与拆零拍卖，拍卖底价也应有不同这样两个结论。 4、评估报告一定要披露被拍卖财产存在的瑕疵，并在确定拍卖底价时加以考虑。涉讼房地产一般都经过一个查封和诉讼的过程，有的甚至长达数年；有的欠交水电费、物业治理费；有的有租约限制；有的涉及另外的诉讼；有的还要补地价，这些情况都使被拍卖财产的价值受到影响。评估报告一定要将被拍卖财产存在的瑕疵加以披露，并根据影响大小对被拍卖财产的市场价值非凡是拍卖底价做向下修正，以保护竞拍人的利益。 5、要注重保护被拍卖财产所有人的利益。被拍卖财产的受偿人（一般是抵押权人）总是希望拍卖底价低一些，以便尽快变现，收回现款；司法机关出于尽快结案的考虑，也可能希望拍卖底价低一些。这时，合理确定拍卖底价，就是对被拍卖财产所有人（败诉方）的合法权益的保护，非凡是当被拍卖财产所有人还有其他财产时其意义更加明显。
五、实践中的拍卖底价与拍卖保留价 1、目前，深圳市各级人民法院均采用抽签委托评估机构的作法，即法院将部分房地产评估机构确定为定点评估机构，每月两次举行摇珠抽签会抽签决定具体案件的评估机构，评估机构不与拍卖行和原被告双方接触。这个作法保证了评估机构能够独立、客观地出具评估报告。在确定拍卖底价和拍卖保留价的问题上，虽然广东省高级人民法院曾经有过通知，要求各级法院执行部门可以在评估市场价的基础上降15个百分点确定第一次拍卖的保留价；假如拍卖不成交，则再降15个百分点确定第二次拍卖的保留价；假如拍卖仍不成交，则以第二次拍卖的保留价作为抵债价格，裁定将该房地产过户给胜诉方（债权人）。但实际上，在大多数情况下，各级法院仍以房地产评估机构评估的拍卖底价作为拍卖保留价。经两次拍卖仍不成交的，即以拍卖底价作为抵债价格，裁定将该房地产过户给胜诉方（债权人）。房地产评估机构出具的评估报告只确定该房地产的市场价值和拍卖底价，并不确定拍卖保留价（部分评估报告中提到的“拍卖保留价”实际应当是拍卖底价）。拍卖保留价由法院在委托拍卖时确定。
2、在当前深圳房地产拍卖市场上，商铺的拍卖底价一般应当在市场价的6-8成之间；住宅的拍卖底价一般应当在市场价的7-8成之间；写字楼、厂房的拍卖底价一般应当在市场价的6-7成之间。具体要由评估机构根据实际情况确定。 综上所述，我们应当正确熟悉房地产拍卖底价的准确含义，将它与拍卖保留价区分开来，坚持它的权威性和应有的法律地位，同时在相关法规和规范中加以确认，逐步使社会各方面对房地产估价机构的权威性和法律地位有比较深刻的熟悉。当然，这也离不开我们所有房地产估价机构和全体房地产估价师的共同努力。
房地产拍卖评估一般都根据它的市场价值，以及本身房地产所具有的条件情况而定，一般都是不确定保留价，根据委托方的要求吧 广东拍卖网为您更新房地产拍卖资讯 http://www.gdpmw.com.cn
