国家房地产新政策对房地产市场趋势影响的分析 我国经济政策对房地产市场影响的策略?
2010年中国房地产市场发展研究报告
为了跟踪和判断行业发展形势，全国工商联房地产商会发布《2010年中国房地产市场发展研究报告》（摘要），报告认为，2010年上半年房地产市场上行动力仍然存在，房价上涨动力比下降动力大，即使交易量下降，由于资金充裕，房价仍然会保持一个时期的惯性，下半年市场鹊发展的通知》（简称“国十一条”）。
从之前的楼市调控政策到“国十一条”，我们看到，对商品房开发发出的是从紧的信息，开发商拿地首付至少50%、抑制投资投机，保险资金将不允许投资居民住宅、不允许参与房地产开发、不允许直接投资商业房地产等项目，但在加强保障性住房开发、资金等方面是提供支持的；对普通消费者发出的是宽松的信息，如加快中低价位、中小套型普通商品住房建设，增加住房建设用地有效供应，提高土地供应和开发利用效率等；对于抑制投资投机性需求政府管理部门的态度是坚决的。
关于2010年房地产市场发展的预测
政策方面：“国十一条”已基本确定2010年的调控目标和政策，如果市场未能平稳，将会有新的调控措施出台。
1、调控以维稳为主，部分新政策对楼市有拉动作用。随着中国经济的企稳，政府对楼市的依赖将会进一步减弱，关注民生和重施调控将会成为2010年楼市的主基调。但同时，楼市的政策中也有对自有住房尤其是改善性住房的积极支持，尤其是城乡一体化、城乡统筹等因素，对部分区域楼市的拉动作用还比较明显，尤其是二、三线城市和中西部地区的房地产市场有望实现“量价齐升”。
2、当前政策调整仍以促平稳健康发展为主，对开发企业投资信心影响不大。但受银行信贷额度限制及政策收紧影响，国内贷款增长受限，并继续下降，市场成交量如果下降将使定金和预收款比例下降，个人按揭比例下降并迫使企业自筹资金占比加大，未来企业融资难度相对加大。
3、一些区域性房地产将有突出发展。如粤港澳三地政府首次合作开展的《大珠江三角洲城镇群协调发展规划》和涵盖闽浙赣粤四省20市的《海峡西岸城市群发展规划》已获得住房和城乡建设部批准，这些区域的房地产市场有着很大发展潜力。另外，国家公布了“海南岛建设国际旅游岛战略”后，企业又纷纷布局海南，致使海南土地和房价成倍增长。我们应借鉴海南和迪拜地产发展的教训，要高度警惕房地产泡沫，企业投资及发展战略需保持清醒。
供应方面：市场供给将稳步增长，但土地供应结构出现较大变化，部分城市短期内供应仍显不足。
1、12月房地产供给大增的主要原因是需求过剩，热点城市出现供不应求甚至无房可卖。在调控政策逐步收紧，行业管理更加严格的大环境下，政府加大了土地供应，同时2009年市场的繁荣加强了企业资金实力，开发商有加大供给的动力，但部分城市短期内供应仍显不足。
2土地供应结构将会有很大变化。在遏制房价过快上涨的背景下，政府将加大保障性住房的土地供应量。
需求方面：首次购房继续得到鼓励和支持，投资投机性需求将受到一定抑制，一线城市成交量同比将难以再现较大增长，甚至可能出现一定下降。
1、政府继续鼓励和支持首次购房，平稳过渡的政策为消费者的购买力提供了支持。
2、随着房贷优惠利率的取消，尤其是二套房贷首付需4成，将让投资投机需求受到一定抑制。
3、除了土地供给紧张将抑制一线城市新房成交面积的上升外，房价的快速上涨也让部分自住型购房者开始产生观望。今年一线城市的新房成交量同比将难以再现较大增长，相比2009年甚至可能出现一定下降。
价格方面：房价将在高位继续盘整。
1、2008 年开发商大幅减少了计划投资和新开工面积，这直接导致2009 年下半年以来的供给不足，这种供不应求的供给关系将在2010年上半场继续存在，成为2010年房价走势的重要因素。在旺盛的市场需求下，房价趋于下行的可能性相对较小。
2、2010年上半年房地产市场上行动力仍然存在，房价上涨动力比下降动力大，即使交易量下降，由于资金充裕，房价仍然会保持一个时期的惯性，下半年市场取决于政策调整的时间表和力度。（全国工商联房地产商会）
2009年政策让楼市疯狂 2010年房价涨跌很难测
“北京楼市就是一个典型的政策市。”很多房地产专家在接受媒体采访时都说过类似的话。
2009年京城楼市的表现，为这个判断增添了不少证据。2010年刚刚开始，土地、金融、税收等各种政策目前仍然扑朔迷离。
2010年的房地产市场是延续2009年的“疯狂”？还是像购房者期待的那样“大跌”？抑或像专家们的保守估计“稳中有升”？一切仍将取决于未来一段时间可能出台的房地产调控政策。
2009政策让楼市疯狂
政策松绑房价噌噌涨
2007年年底的楼市拐点，让2008年北京楼市持续低迷了一整年。有鉴于此，2009年北京政府出台了一揽子楼市松绑新政。
一副副“猛药”接踵而至。从契税下调到1%到免征印花税和土地增值税；从营业税5改2到房贷打7折以及公积金贷款利率下调；从限外令解禁到“70/90政策”暗自松绑；再加上宽松的货币政策……
于是，2009年北京楼市奇迹般地起死回生，无论是交易量还是房价都疯狂飙升到了历史制高点。
营业税新政恐慌需求大涨
2009年的最后一个月，面对疯狂的房价，政府出台了遏制房地产投机的系列政策，第一条就是把个人住房转让营业税征免时限两年的优惠恢复到5年。
消息公布时就有人预测，不少购房者可能会抢搭营业税优惠的“末班车”。
情况果真如此，政策生效前的恐慌性交易带来市场的井喷——据北京市房地产交易管理网数据显示，2009年12月前10天，北京二手房网上签约套数已经达14357套，其中住宅签约套数达到了13576套，与11月相比，上涨幅度分别高达近60%及59%。
2010房价涨跌很难测
未来政策现在难预测
“2009年想不到，2010年不确定。”这是地产老大王石对于这两年楼市的评价。的确，2010年新的房地产政策以及可能带来的房价走势，目前看来仍然扑朔迷离。
1月12日晚间，央行宣布于1月18日起上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。业内人士将其解读为货币政策收紧的信号，次日地产板块应声大跌。但第三天，央行便出面澄清说，调高存款准备金率并非政策收紧标志，仍是一次中性的货币调控工具的使用。
潘石屹认为，这次政策调控的信号意义要大于作为具体举措的意义，而调控部门的“特别谨慎”更增加了未来的不可预知性。
调控力度需拿捏准确
近段时间，房地产支柱产业论又重出江湖，国家统计局总经济师姚景源公开表示，房价高涨带来了社会对房地产泡沫的担忧，但房地产作为我国整个经济重要的支柱产业一点也不能动摇，不但不能动摇还要进一步发展。
既然是支柱产业，而且不能动摇，那么房地产调控政策必然不会将房地产一棍子打死。要调控房价不要过快增长，又要保证房地产的支柱地位，房地产政策调控的力度就得拿捏得准确到位。因此潘石屹认为，未来政府出台政策，也会更加在意市场的反应，试探性的程度会增加，而尽量不用“猛药”。
金融新政起决定作用
社科院金融研究所金融发展室主任易宪容表示，一旦很多投资者利用银行的金融杠杆大量进入房地产市场的时候，一定会把房价抬高。同样，知名财经评论人牛刀也认为，货币金融政策的收紧才能有效抑制投资性需求，从而达到调控房价的目的。
记者采访了解到，二套房政策、加息等均被业内专家认为是抑制投资需求的有效手段，但需要各银行的严格执行落实。对于未来金融货币政策的走向，诸多专家均认为将决定房价的走向，而2009年房价大涨归根结底还是因为货币流动性过大。
因此，如果2010年央行继续执行宽松的货币政策，再加上供应量有限，房价将继续大涨，反之房价将有可能下跌。
非普宅界定 楼市再掀波澜
2009年 12月 23日公布的营业税细则，对五年内的非普通住宅做出了全额征税的规定。这个消息又一次掀起了楼市波澜。“吓坏”了的非普通住宅的房主纷纷“行动”起来。记者了解到，营业税细则发布以来，二手房市场上的高档房纷纷加紧过户。
据了解，“非普通住宅”认定的重要一点就是房屋面积在140平方米以上，而北京房地产交易管理网显示：2009年11月北京成交140平方米以上的二手房为4153套 ，占12.67%。
新政策生效 市场交易回落
随着房地产政策从紧的方向进一步明朗，以及二改五政策的实施，北京二手房交易又急转直下。
北京市房地产交易管理网及中原地产的数据显示，2010年1月1-7日二手房网签量与2009年12月同期相比下降79.62%，仅为1761套。
进入2010年，重新实施的二手房营业税二改五政策迫使京城二手房市场持续冷淡，据链家地产统计数据显示，截至 2010年 1月24日，二手房成交9703套，相比2009年12月同期下降近70%。
“遏制”房价有可能实现
在1月24日晚上举行的北京“两会”政务咨询会上，市住建委相关负责人明确表示，春节前北京将出台2010年的楼市调控新举措，具体措施将包括完善预售制度、打击捂盘惜售、加快楼盘供应、缩短二手房交易周期等。
对于有些楼盘按单元、楼层推出房源，变相“捂盘”的行为，市住建委负责人表示，“目前北京的预售规定是按栋开盘，即将出台的新措施将根据国务院的规定进一步完善预售制度，加快楼盘供应，对那些不按照规定开盘预售的，还将联合工商部门联合执法。”
此外，“对那些确实囤地的开发商，该罚的罚，该收回的收回，绝不手软。”在北京“两会”政务咨询会上，陈刚副市长回应有关“囤地开发商处置”问题时也这样明确表示。
众所周知，房地产项目开盘变相“捂盘惜售”早已不是什么新鲜事，使本就有限的供应量更加捉襟见肘，一房难求的现象也越演越烈。
同时，开发商囤地也像是楼市的“潜规则”，一直若隐若现地存在着。而目前的政策信号表明，一直存在于楼市的这些“顽疾”似乎能彻底根除，而如果这样，“遏制”房价将有可能实现。
专家意见
楼市政策
应保持一定的稳定性
每一次北京房价疯狂上涨之前，都是房地产调控政策密集出台的时期。“房地产政策应该保持一定的稳定性。”中原地产北方区总经理李文杰这样表示。他认为，目前的房地产政策调整过于频繁，政府应该保持政策的稳定性，由市场来调整房价。
潘石屹同样认为，2009年第四季度房价上涨过快与70/90政策的反复有关。
他解释说，2008年楼市低迷不执行70/90政策，已经准备销售的楼盘要重新改设计报批，现在又重新执行70/90政策，再经过一轮的重新改设计报批，而每一次的周期大概需要一年的时间，使很多需要重新报批的项目拖延了计划上市时间。这导致了京城楼市供应量吃紧，而需求量持续增加，房价自然肯定要上涨。
因此，出于稳定楼市和房价的目的，京城房地产调控政策要尽量保持稳定。
土地供应政策至关重要
潘石屹及众多房地产专家接受采访时均表示，2010年至少上半年房价下降的可能性不大，下半年走势主要看土地供应。
据记者了解，未来3-5年内将有大量土地供应。而潘石屹则认为，这些地块位置偏远，而且从土地推出到项目建成也还需要一定时间，预计两年内依然无法形成有效供应。
因此，有效的土地供应政策至关重要，这将决定供需不平衡的市场现状、房价走势是否能得到改变。
除了供地位置，供地结构也很重要。据记者了解，2010年政府要把住宅供应土地的50%以上用于廉租房、经济适用房、限价商品房和定向安置房等政府应该保障的住房。这对于购房者而言，也是一个“利好消息”。
尽管自去年以来，我国制止房地产泡沫的呼声越来越高，但继续推动房地产业发展的既定方针始终没有动遥今年以来，国家建设部住宅与房地产业司谢家瑾司长在不同场合一直强调指出，下一阶段，仍要搞活市场，进一步启动住房消费；要把搞活房地产市尝启动住房消费作为落实十六大和中央经济工作会议精神，进一步扩大内需、拉动经济增长的重要举措，切实抓紧、抓好。
据了解，建设部去年以来，针对我国部分地区房地产市嘲有点热”的情况，已率先发出预警，对房地产市场开始了宏观调控。
需要指出，扩大内需和预防泡沫两项工作并不矛盾。正如谢家瑾司长指出，中央把住宅作为新的经济增长点，应该是有需求的增长。
她说，地方政府希望通过住宅与房地产业发展来拉动经济增长，这是好事。作为主管部门，一定要将好事办好，关键是要在认真分析市场的基础上，切实落实国家有关部门《关于加强房地产宏观调控促进房地产市场健康发展的若干意见》提出的各项措施。
她认为，有些地区在市场不活的情况下，人为地加快住宅与房地产业的增长速度，其结果只能是增加不合理空置，导致房地产的“虚热”。
据悉，国务院领导已经批示，要求把整顿和规范房地产市场秩序作为今年国务院专项整治的重点。
整顿、规范是今年房地产市场开展工作的主线。
记者从大量的地方动态中获悉，当前，国内众多省市正积极落实中央精神，采取了一系列使房地产健康发展的措施。请看：———安徽、辽宁等省根据本地经济发展及房地产市场供求状况，现已着手编制本地区房地产开发中长期规划和年度开发计划，以此来控制新开工总量和开发规模。
———山东省积极推行房地产开发项目库制度。
———厦门市建委、房地局建立了房地产市场信息披露制度，及时将出让土地、商品房供销情况以及在建商品房信息向社会公示，引导房地产开发企业理性投资、消费者理性消费。
———广东省江门市建设、计划、规划、国土等部门联合对房地产市场实施总量控制、规模控制、项目布点控制，对空置房量大的开发企业，下达消化空置商品房指标，未能完成任务的，不得参加土地竞拍，规划、计划、建设部门不予审批新项目。这些措施和制度的实施，对于引导房地产市场健康发展起到了十分重要的作用。
———海南省积压房地产税收优惠政策延长到2004年底，并扩大到广西北海市。
———广东、上海、浙江等地陆续提高商品房预售条件，对于限制资金实力不强的房地产开发企业新开项目，防止投机、炒作和楼盘“烂尾”等产生了积极的作用。
谢家瑾司长指出，今年上半年建设部将完成房地产市场预警体系研究，并选择已开展预警体系研究的5-6个城市试运行；年底前，在35个大中城市和部分有代表性的城市推广使用，以便政府及时发现市场运行中的问题，并采取相应措施加强宏观调控。各地要以预警体系建设为契机，建立健全房地产市场信息披露制度，将当地房地产市场信息及时向社会公示，引导房地产开发企业理性投资、住房消费者理性消费。
目前，经国务院同意，建设部已会同国土资源部、财政部、中国人民银行、国家税务总局、国家统计局建立了全国房地产市场宏观调控部际联席会议制度，定期分析全国房地产市场形势，加强对重点地区市场运行状况的监测和调控工作的指导。
谢司长还表示，各地要在认真分析市场需求的基础上，合理控制新开工项目。空置量较大和上升过快的地区，要从严控制增量土地供应和存量土地开发，控制新建高级公寓、别墅、高档娱乐设施等项目。
她说，人均住房面积低于全国平均水平的城市，在审批城市总体规划时要增加居住用地的比例，确保中低收入家庭住房用地的供应；对房价收入比较高的城市，要控制高档商品房开发，增加经济适用住房和低价位商品房供应；尽快明确经济适用住房购买对象标准、面积控制标准以及购买对象的审核部门、审核程序，确保经济实用住房的优惠政策真正落实到中低收入家庭。今年，建设部将会同有关部门出台《经济适用住房管理办法》，进一步明确经济适用住房相关政策。
过去5年，全国城镇住宅竣工面积约34亿平方米(2002年按竣工面积7亿平方米估算)，约5亿平方米的危旧住房得到改造，近5000万个城镇家庭改善了住房条件。年均住宅竣工面积达到6.8亿平方米，是改革开放以来年均住宅竣工面积的2倍以上。城镇人均住宅建筑面积由1997年的17.6平方米，提高到2002年的22平方米左右，户均住宅建筑面积可达到70平方米，可满足居民基本居住需要。住宅功能、配套设施水平也有明显提高。
1998年以来，城镇住宅与房地产投资占GDP的比重由1997年的不到 6％，增加到7％-7.8％之间，并保持了较高的增长速度，每年拉动GDP增长1个百分点以上，带动了几十个相关产业的产出增加。个人住房支出大幅上升，对扩大居民消费发挥了重要作用。2001年，个人购买新建商品住宅交易额达3675亿元，是1997年的 4.54倍；35个大中城市居民购买存量住房交易额786亿元。再加上其他形式建房中的个人投入，当年全国城镇个人住房支出总额达7500亿元以上，可带动相关消费近万亿元。
20多年来，我国居民住房水平有了很大提高，但还是与“基本小康”的发展阶段相适应的低水平的发展。据 2000年全国人口普查统计，我国城乡人均住房0.78间(其中城市0.75间、镇和乡村0.79间)，仅有45％的家庭有3间或3间以上住房(接近人均1间房，其中城市31％、镇41％、乡村48％)；城乡住房成套率约67％ (其中城市71％、镇62％)。人均住房建筑面积8平方米以下的家庭仍占9.1％，约3091万户，其中城市和镇约1520万户、涉及城镇人口近5千万。家庭洗澡等卫生设施较差，使用燃气、电等清洁能源作燃料的家庭仅27.5％ (其中城市72％、镇44％)，其他为柴草和煤炭。全面提高城乡居民居住质量，任务十分艰巨。
从全国看，供求总量基本平衡，供应结构渐趋合理，住房品质有较大提高，商品房销售价格走势与整体经济状况基本吻合，没有出现大起大落，呈现理性、健康的发展态势。
首先，就目前推出后，地产股的景气来看，房地产肯定会走低。大部分投资者进入观望状态。全国平均房价已经有小部分下跌，不过一线城市仍然坚挺。我认为在重拳出击打击房价的状况下，全国房地产均价一定会走低，特别在几个投机性比较严重的城市但是一线城市并不会有太大变动。（因为目前大部分农村人口和2，3线城市人口往1线城市转移，1线城市人多地少，供不应求，除非宏观政策调整，否则必然不会走低）在1-2年之内，房地产市场将走低，不过大方向上，依旧人多地少，未来说不准还是会上涨。而且再加上国家也没有限制地价，只是打击了投机性，地价高的基础上，房地产下降的空间还是很有限的。 原创，希望采纳！
上面的回答不知道从哪搜的，也不完整 近期如果国家没有出新政策，房价很快会涨上来，因为刚性需求还是很大的。国家前一阶段的调控，目的是为了遏制过快上涨势头，政策一出，市场冷静了许多，实际上这也是国家告诫房地产商和炒房的：“别给我乱涨价，后果很严重，国家有办法惩治你们的”。但是国家还是需要房地产行业拉动经济的增长，所以短期调控只要达到目的，国家是不会下狠手的，毕竟手心手背都是肉，国企和私企都对国家有贡献，打击的只是钻空子的且对国家经济有害无利的个人炒房行为。在调控和控制两个政策上，国家还是选择前者，是不会过多干预市场的。 个人浅见，见笑见笑
