法院拍卖房子价格比市场价低多少 法拍房的成交价低于市场价吗?
怎么去解决这个问题?首选需要了解拍卖机制。
从理论上,房产进行拍卖时,需要进行评估。评估的房屋价值一般会略低于市场价值,进行第一次拍卖时,申请执行人可以选择最低房屋价值的7折进行拍卖,如果一拍卖不出去,二拍卖不出去,可以再降20%,也就是理论上可以最低降到房产评估价值的56%。接近腰斩。
如何解决这个问题呢?我觉得最重要的是,产权人对于房价的一个预判。如果房价持续走低,成交萎缩,实际没有太好的办法。毕竟执行程序有着期限的限制。但是如果房价上涨周期,无疑会给产权人带来巨大损失,执行法官也会考虑这个情况,那么就有议价空间了。
现在很多公司都有解查封业务,说白了就是先垫付一笔钱款,然后再通过更好的市场手段处置房屋。在房价上涨周期,不失为一个好的办法。
因为价格确实比市场价便宜很多。但是法拍房顾名思义还得看最终的拍卖价格,其次就是房屋交易的税费。另外还会有拍卖公司的服务费。总的算下来你绝对划算就可以下手。产权方面因为通过正规的途径所获得所以不用担心。
但是,哈哈,现在要说但是了。最大的问题就是平常问题,法拍房大多都是债务原因,债权人通过起诉的方式来处理。所以被拍卖的房东大多都是不情愿的。所以让他乖乖的搬走可能比较困难。另外就是原房主的债主太多了,这次拍卖只解决了一部分债主的债务关系。所以其他债主可能会找到你买的房子泼油漆啥的,这都是我们见识过的。但是呢这些问题不会对你的房子归属造成问题,但是会给你的生活增添非常多的一个困扰。凡是有利也有弊。
一般都是低于市场价的,下面分析一下原因:
1、政策法规决定价格低
从政策来说,举一个例子,评估价为100万元的房子,保留价最低为80万元。如果这一次流拍,下一次重新拍卖,最高可以再降价20%,也就是64万元。如果第二次拍卖还没人买,那第三次就会直接以更低的价格变卖。
2、法院急需变现,急需结案法拍房变现性高
法院拍卖法拍房的目的是希望通过拍卖折抵价款,赔付给债权人,能够尽可能快速的将债务偿还。为了达到较快的变现要求,所以赶紧卖掉,所以起拍价很低。
3、买方能掌握价格,太高就没人买
商品房,卖个几年,部分房地产商为了多卖房价捂盘惜售,房子价格上涨的事例不胜枚举。但法拍房的售卖是时间限制的,一般为60天,如没有竞买者出价,流拍之后,第二次拍卖时还会出现降价的情况。一些标的价格较高的房地产法拍案,动辄上亿的价格经常会出现流拍数次之后才会成交,所以价格的主动权掌握在买方手中,价格要是太高就不买了。
4、法拍房有隐患也有风险导致买的人少
法拍房有一些隐藏的风险,也经常有被坑的新闻,正因为有风险,所有很多人想买但又不敢买,导致购买人减少,从而竞拍过程比较顺利,没有太多人抬价,这也是法拍房价格低的一个原因。
以上这些就是法拍房价格低于市场价的原因,相信大家看了之后就能明白了,如果大家要购买法拍房,一定要多调查清楚。
法律分析:房子被法院查封的价格通常视拍卖情况而定,一般空置的拍卖房,通常第一次拍卖保留价就是评估价,一般为市场价的七折左右。如被人占用按现状不交付拍卖的房产,第一次拍卖保留价可以按评估价下浮不超过20%。每次拍卖流拍后,可申请降价不超过20%再拍卖,即第二次拍卖的保留价可以最多是第一次拍卖保留价的80%。可流拍后再降价拍卖两次,即可拍卖三次。拍卖未成交或者非因拍卖机构的原因撤回拍卖委托的,拍卖机构为本次拍卖已经支出的合理费用,应当由被执行人负担。
法律依据:《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三条 人民法院拍卖被执行人财产,应当委托具有相应资质的拍卖机构进行,并对拍卖机构的拍卖进行监督,但法律、司法解释另有规定的除外。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十二条拍卖成交的,拍卖机构可以按照下列比例向买受人收取佣金:
拍卖成交价200万元以下的,收取佣金的比例不得超过5%;超过200万元至1000万元的部分,不得超过3%;超过1000万元至5000万元的部分,不得超过2%;超过5000万元至1亿元的部分,不得超过1%;超过1亿元的部分,不得超过0.5%。
采取公开招标方式确定拍卖机构的,按照中标方案确定的数额收取佣金。
拍卖未成交或者非因拍卖机构的原因撤回拍卖委托的,拍卖机构为本次拍卖已经支出的合理费用,应当由被执行人负担。