营改增后房地产行业怎么做到纳税筹划 营改增下房地产企业如何筹划
(一)选择恰当的供应商。建筑业一般纳税人增值税综合税负的高低,在很大程度上取决于其能否取得、取得多少可以抵扣的进项税额。这就要求从采购环节开始进行纳税筹划,慎重选择可以开具专用发票的供应商。若承接的项目采用一般计税方法,则建筑企业应尽量选择可以开具17%增值税专用发票的供应商,以最大限额抵扣增值税销项税额,从而降低企业的综合税负。
(二)细化合同签订条款。合同条款的签订决定了建筑企业的业务流程、资金结算、发票取得和税负情况、税款缴纳期间。营改增后,建筑企业要细化合同签订条款,严格对合同内容进行审核,要求在合同中明确约定对方的纳税人资格、发票开具时间、发票类型、货款支付时间等。
(三)适当进行业务拆分。当前,建筑企业在招投标过程中,一般以集团公司的名义中标,由集团公司与甲方单位签订总承包合同。总承包合同中,可能包括勘察、设计、安装、施工、装饰等多个部分。
(四)对税负临界点进行测算。财税【2016】36号和财税【2017】58号规定,建筑企业提供工程服务时,建设单位自行采购主要材料的,即所谓的“甲供材”,适用简易计税办法。材料占工程项目的金额比例越大,可抵扣的进项税额越多,采用一般计税方法对建筑企业越有利。反之,可抵扣的税额较少,则采用简易计税办法综合税负较低。
扩展资料营改增前,建筑行业适用3%的营业税税率,同样的收入金额下,只要尽量降低成本就能带来更好的收益。营改增后,建筑行业按照规模大小分为一般纳税人和小规模纳税人,综合税负的上升体现在建筑业一般纳税人企业中。
此时,如果采购人员仍按照过去的思维尽量降低成本,选择一些小型企业或个体经营者采购砂石、泥料等基本建材,可能无法取得增值税专用发票,或者取得小规模纳税人申请主管税务机关代开的3%税率增值税专票,就会导致本来有17%进项税额可以抵扣的材料成本无法抵扣,或以3%的低税率抵扣。
而建筑业在一般计税方法下,按照11%的税率计算销项税额,从而造成企业应交增值税的增加,进而提高以增值税为计税基础应缴的城建税、教育费附加,带来企业综合税负的上升。
营改增后,供应商的纳税人类别、开具的发票类型对企业的综合税负有极为重要的影响,若采购人员只关注材料价格,缺乏税务思维,企业则会面临税负增加的风险。
参考资料来源:凤凰网-浅谈新企业所得税法下企业所得税纳税筹划 (上)
方法一:多要增值税发票
“营改增”时代,房企将面临新旧税制衔接、税收政策变化、具体业务处理和税务核算转化等难题。刘福元认为,税制改革前企业就应该及时做好应对措施,诸如对会计账簿的科目进行调整,提前做好对财务人员的培训,以便改革后可以进行正确的会计处理。“营改增”之后,企业的税负水平很大程度上由企业的进项税额决定,增值税专用发票在增值税抵扣环节扮演重要角色,房企应加强票据管理水平。
为避免税负加重,房企在购进货物或者接受劳务时,一定要非常审慎。
首先,必须要求供货方具备正规的销售资质,一旦无法提供增值税专用发票,就无法实现抵扣;其次,与施工企业进行工程决算时还应当获取增值税专用发票,否则在申请税项抵扣时就会遇到困难;第三,应加强对虚假发票的识别和防范,仔细比对;最后,不能出于节税的目的,就虚开增值税发票给子公司或关联方,这么做税务风险极大。
方法二:扩大精装房比例
房地产业“营改增”之后,房企为了降低税负,会更多地考虑增加进项税额来进行抵扣,各家企业都有可能在企业既定的战略框架内进行税收筹划。
其中,房企大幅提高精装修房比例将会是一种比较流行的方式,此举有利于取得更多的固定资产和物料的增值税发票,从而增加可抵扣数额。
数据显示,目前在一二线城市,精装修住房比例已经达到新房成交总量的30%,但由于不动产转让目前仍然征收营业税,精装房售价较高,营业税税负相对较重。在“营改增”之后,房企开发精装房的所有进项全部可以抵扣,因此企业肯定会倾向于开发进项税额较多的楼盘类型。
这样来看,那些现阶段就以精装房为主要开发类型的开发商将会占得先机。资料显示,龙头房企的精装房比例远高于行业平均水平,其中,万科的精装房比例高达90%,保利、绿城、绿地、合生创展等企业的精装房比例也都超过75%。
对中小房企来说,由于开发的多为毛坯房,如果因税负加重而不得不调整开发重点,企业极有可能面临一些转型压力,毕竟精装房对企业实力有更高的要求,精装房的高价也要求中小房企加快去化速度。
房地产业“营改增”对企业的去化能力是一个挑战,由于增值税=销项税额-进项税额,企业只有完成销售之后才可以计算销项税额,因此,未来开发商不太可能为了等待房价上涨而推迟开盘时间。
方法三:剥离建筑业务
对房企而言,进行税收筹划的一个主要方式是增加进项税额抵扣,而上游建筑安装业务正是进项税额最主要的来源,因此,剥离建筑业务将是企业不得不进行的战略调整。
据了解,建筑业也将被纳入“营改增”行业,税率为6%或11%。无论税率高低,只要建筑安装企业可以提供正规增值税专用发票,就可以实现抵扣。当前的房企业务模式主要分三类:第一类,开发商自身只负责拿地开发销售,建筑施工业务全部外包;第二类是以中南建设等为代表的控股集团,下设建筑公司和房地产公司两个子公司;第三类则是建筑和开发业务并举,这类企业多以建筑业为主营业务,同时具备房地产开发资质。
“营改增”时代,房企将面临新旧税制衔接、税收政策变化、具体业务处理和税务核算转化等难题。刘福元认为,税制改革前企业就应该及时做好应对措施,诸如对会计账簿的科目进行调整,提前做好对财务人员的培训,以便改革后可以进行正确的会计处理。“营改增”之后,企业的税负水平很大程度上由企业的进项税额决定,增值税专用发票在增值税抵扣环节扮演重要角色,房企应加强票据管理水平。
为避免税负加重,房企在购进货物或者接受劳务时,一定要非常审慎。
首先,必须要求供货方具备正规的销售资质,一旦无法提供增值税专用发票,就无法实现抵扣;其次,与施工企业进行工程决算时还应当获取增值税专用发票,否则在申请税项抵扣时就会遇到困难;第三,应加强对虚假发票的识别和防范,仔细比对;最后,不能出于节税的目的,就虚开增值税发票给子公司或关联方,这么做税务风险极大。
方法二:扩大精装房比例
房地产业“营改增”之后,房企为了降低税负,会更多地考虑增加进项税额来进行抵扣,各家企业都有可能在企业既定的战略框架内进行税收筹划。
其中,房企大幅提高精装修房比例将会是一种比较流行的方式,此举有利于取得更多的固定资产和物料的增值税发票,从而增加可抵扣数额。
数据显示,目前在一二线城市,精装修住房比例已经达到新房成交总量的30%,但由于不动产转让目前仍然征收营业税,精装房售价较高,营业税税负相对较重。在“营改增”之后,房企开发精装房的所有进项全部可以抵扣,因此企业肯定会倾向于开发进项税额较多的楼盘类型。
这样来看,那些现阶段就以精装房为主要开发类型的开发商将会占得先机。资料显示,龙头房企的精装房比例远高于行业平均水平,其中,万科的精装房比例高达90%,保利、绿城、绿地、合生创展等企业的精装房比例也都超过75%。
对中小房企来说,由于开发的多为毛坯房,如果因税负加重而不得不调整开发重点,企业极有可能面临一些转型压力,毕竟精装房对企业实力有更高的要求,精装房的高价也要求中小房企加快去化速度。
房地产业“营改增”对企业的去化能力是一个挑战,由于增值税=销项税额-进项税额,企业只有完成销售之后才可以计算销项税额,因此,未来开发商不太可能为了等待房价上涨而推迟开盘时间。
方法三:剥离建筑业务
对房企而言,进行税收筹划的一个主要方式是增加进项税额抵扣,而上游建筑安装业务正是进项税额最主要的来源,因此,剥离建筑业务将是企业不得不进行的战略调整。
据了解,建筑业也将被纳入“营改增”行业,税率为6%或11%。无论税率高低,只要建筑安装企业可以提供正规增值税专用发票,就可以实现抵扣。当前的房企业务模式主要分三类:第一类,开发商自身只负责拿地开发销售,建筑施工业务全部外包;第二类是以中南建设等为代表的控股集团,下设建筑公司和房地产公司两个子公司;第三类则是建筑和开发业务并举,这类企业多以建筑业为主营业务,同时具备房地产开发资质。
一、多要增值税发票
“营改增”时代,房企将面临新旧税制衔接、税收政策变化、具体业务处理和税务核算转化等难题。刘福元认为,税制改革前企业就应该及时做好应对措施,诸如对会计账簿的科目进行调整,提前做好对财务人员的培训,以便改革后可以进行正确的会计处理。“营改增”之后,企业的税负水平很大程度上由企业的进项税额决定,增值税专用发票在增值税抵扣环节扮演重要角色,房企应加强票据管理水平。
为避免税负加重,房企在购进货物或者接受劳务时,一定要非常审慎。
首先,必须要求供货方具备正规的销售资质,一旦无法提供增值税专用发票,就无法实现抵扣;其次,与施工企业进行工程决算时还应当获取增值税专用发票,否则在申请税项抵扣时就会遇到困难;第三,应加强对虚假发票的识别和防范,仔细比对;最后,不能出于节税的目的,就虚开增值税发票给子公司或关联方,这么做税务风险极大。
二、扩大精装房比例
房地产业“营改增”之后,房企为了降低税负,会更多地考虑增加进项税额来进行抵扣,各家企业都有可能在企业既定的战略框架内进行税收筹划。
其中,房企大幅提高精装修房比例将会是一种比较流行的方式,此举有利于取得更多的固定资产和物料的增值税发票,从而增加可抵扣数额。
在“营改增”之后,房企开发精装房的所有进项全部可以抵扣,因此企业肯定会倾向于开发进项税额较多的楼盘类型。
这样来看,那些现阶段就以精装房为主要开发类型的开发商将会占得先机。
对中小房企来说,由于开发的多为毛坯房,如果因税负加重而不得不调整开发重点,企业极有可能面临一些转型压力,毕竟精装房对企业实力有更高的要求,精装房的高价也要求中小房企加快去化速度。
三、剥离建筑业务
对房企而言,进行税收筹划的一个主要方式是增加进项税额抵扣,而上游建筑安装业务正是进项税额最主要的来源,因此,剥离建筑业务将是企业不得不进行的战略调整。
建筑业纳入“营改增”行业,只要建筑安装企业可以提供正规增值税专用发票,就可以实现抵扣。当前的房企业务模式主要分三类:第一类,开发商自身只负责拿地开发销售,建筑施工业务全部外包;第二类是以中南建设等为代表的控股集团,下设建筑公司和房地产公司两个子公司;第三类则是建筑和开发业务并举,这类企业多以建筑业为主营业务,同时具备房地产开发资质。
方法一:多要增值税发票
“营改增”时代,房企将面临新旧税制衔接、税收政策变化、具体业务处理和税务核算转化等难题。刘福元认为,税制改革前企业就应该及时做好应对措施,诸如对会计账簿的科目进行调整,提前做好对财务人员的培训,以便改革后可以进行正确的会计处理。“营改增”之后,企业的税负水平很大程度上由企业的进项税额决定,增值税专用发票在增值税抵扣环节扮演重要角色,房企应加强票据管理水平。
为避免税负加重,房企在购进货物或者接受劳务时,一定要非常审慎。
首先,必须要求供货方具备正规的销售资质,一旦无法提供增值税专用发票,就无法实现抵扣;其次,与施工企业进行工程决算时还应当获取增值税专用发票,否则在申请税项抵扣时就会遇到困难;第三,应加强对虚假发票的识别和防范,仔细比对;最后,不能出于节税的目的,就虚开增值税发票给子公司或关联方,这么做税务风险极大。
方法二:扩大精装房比例
房地产业“营改增”之后,房企为了降低税负,会更多地考虑增加进项税额来进行抵扣,各家企业都有可能在企业既定的战略框架内进行税收筹划。
其中,房企大幅提高精装修房比例将会是一种比较流行的方式,此举有利于取得更多的固定资产和物料的增值税发票,从而增加可抵扣数额。
在“营改增”之后,房企开发精装房的所有进项全部可以抵扣,因此企业肯定会倾向于开发进项税额较多的楼盘类型。
这样来看,那些现阶段就以精装房为主要开发类型的开发商将会占得先机。
对中小房企来说,由于开发的多为毛坯房,如果因税负加重而不得不调整开发重点,企业极有可能面临一些转型压力,毕竟精装房对企业实力有更高的要求,精装房的高价也要求中小房企加快去化速度。
方法三:剥离建筑业务
对房企而言,进行税收筹划的一个主要方式是增加进项税额抵扣,而上游建筑安装业务正是进项税额最主要的来源,因此,剥离建筑业务将是企业不得不进行的战略调整。
建筑业纳入“营改增”行业,只要建筑安装企业可以提供正规增值税专用发票,就可以实现抵扣。当前的房企业务模式主要分三类:第一类,开发商自身只负责拿地开发销售,建筑施工业务全部外包;第二类是以中南建设等为代表的控股集团,下设建筑公司和房地产公司两个子公司;第三类则是建筑和开发业务并举,这类企业多以建筑业为主营业务,同时具备房地产开发资质。