房地产营改增将带来哪些影响?营改增应对攻略 如何应对"营改增"对房地产行业税收带来的改变
营改增实际上是减少了交易费用,但实际上市场还是受供需关系影响较大,营改增的刺激较为微弱。
国家税务总局新闻发言人郭晓林1月28日表示,今年力争将“营改增”范围扩大至建筑业和不动产等行业。业内人士称,房地产业营改增后的税率预计在11%的水平,企业税负将得到减轻,成本降低,利润空间得到一定提升,但对房企的项目销售和房价影响甚微。
房企税负有望下降
“营改增”自2012年1月1日开始试点至今,历时近三年,范围已经覆盖交通运输业、部分现代服务业、铁路运输、邮政服务业、电信业等行业。税务总局介绍,2015年营改增力争扩围到建筑业和不动产、金融保险业、生活服务业,这些行业将增加800万户试点纳税人,户数是目前的两倍。
目前,我国房地产业营业税税率是5%,建筑业营业税税率是3%。营改增之后,这两个行业的增值税会定为多少,成为业界关注的问题。
普华永道间接税主管合伙人胡根荣表示,建筑业的增值税税率在2011年11月财政部、国家税务总局联合下发的《营业税改征增值税试点方案》中规定为11%,房地产行业应该会与之一致,税率也应该是11%。中央财经大学税务学院税务管理系主任蔡昌也认为,建筑业和房地产业营改增后的税率预计在11%的水平。
财政部财科所所长刘尚希此前曾指出,增值税税率定在11%,与原来建筑业3%和房地产业5%的营业税税率相比,表面看似高了,但是考虑到各种抵扣项,实际上税收成本应该会有所降低。
据悉,建筑业和房地产业的营业税目前大约占到全部营业税的30%,业内人士称,这两个行业实行营改增后,将对建筑和房地产业的发展产生很强的刺激作用。
安信证券研报认为,房地产行业“营改增”涉及各种项如何抵扣、土地增值税如何处理,目前细则还未出台,最终对房企影响还要视各种细项抵扣,土地增值税处理等。总体来说,若按照11%测算,房地产企业税负实际上将得到减轻。而中银国际研报指出,地产行业实行“营改增”后,估算带来的减税规模或超8000亿元。
对房价影响甚微
不过,多位业界研究人士表示,“营改增”能给房企减负,但对项目销售和房价影响甚微。易居(中国)控股有限公司执行总裁丁祖昱认为,房企销售和房价的涨跌主要由市场决定,而不是成本决定。减税会使房企成本有一定程度降低,但分摊到每个项目后成本下降的幅度其实并不大,而且每个项目所在的区域、自身品质、价格各有不同,对购房者的吸引力会有差异,因此,减税对楼盘销售和价格的影响不大。不过,房企税收成本下降带来利润空间上升,在某些地区销售不达预期时,房企促销和降价的动力会增强。
尤尼泰(北京)税务师事务所房地产部经理赵杰表示,“营改增”对房企影响最大的是分管模式上的差别。因为营业税算法比较简单,增值税有一些具体财务核算的规定,对财务管理水平要求更高。增值税中,财务销项进项的算法不同,最终需要纳税的结果可能就会有差别。如果进项能够取得进项税票,抵扣得多,税负就会降低,否则税负有可能提高。因此,对于房企来说,“营改增”后对财务管理要求明显提高,规范的财务管理是降低成本的重要一环。
作为供给侧结构性改革中“降成本”的重要举措,5月1日起,房地产业纳入“营改增”试点范围,营改增在全国范围内全面推行。除了房地产业,营改增还将试点范围扩大到建筑业、金融业、生活服务业,并将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围,确保所有行业税负只减不增。作为与民生息息相关的房地产业和建筑业,应对营改增需要哪些措施呢?
应对攻略一:房地产业
一、房地产营改增中税率
不动产租赁服务、销售不动产、转让土地使用权,税率为11%。
二、房地产营改增将带来哪些影响?
首先,不动产纳入增值税抵扣,有利于提高租赁企业利润水平,助推规模化、专业化租赁经营和“购租并举”的住房供应新模式。
其次,为实现进项抵扣,开发商会将建安、咨询和设计等业务外包,有利于改变行业“大而全”的粗放模式,促进行业细分、专业化经营;
再次,增加抵扣额和确认抵扣,会激励开发商增加精装修房屋供给,甚至是“精装修+家具”,有利于减少建筑垃圾;
最后,由于土地或房屋增值越多,开发商缴纳的增值税就越多,这就激励开发商不再靠涨价获益,而是转向提升产品品质和成本管控。
三、二手房交易符合条件可免增值税
1、个人将购买不足2年的住房对外销售的,按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的,免征增值税。上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区。
2、个人将购买不足2年的住房对外销售的,按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的,以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的,免征增值税。上述政策仅适用于北京市、上海市、广州市和深圳市。
应对攻略二:建筑业
一、建筑业营改增带来啥变化
1、建筑业将从征收3%的营业税,改征11%的增值税。
2、11%的增值税税率适用于建筑业一般纳税人。而小规模纳税人,可选择简易计税方法征收3%的增值税。
3、建筑业企业大量的沙石料、土石方等材料往往很难取得增值税发票,这将导致进项税额减少,成本相应增加。
4、建筑企业属于劳动密集型产业,外部劳务费用在施工成本中所占比重为20%—30%,该部分成本以及自有人工成本在目前设定的税收改革方案下,很难取得可抵扣的增值税进项发票。
二、建筑业营改增有哪些福利
1、在三种特殊情况下,原本按照11%征收增值税的一般纳税人,也可以选择按3%简易征收增值税。
a一般纳税人以清包工方式提供的建筑服务
b一般纳税人为甲供工程提供的建筑服务
c一般纳税人为建筑工程老项目提供的建筑服务
2、还有增值税零税率的优惠哦!这适用于工程项目在境外的建筑服务。
(以上回答发布于2016-05-03,当前相关购房政策请以实际为准)
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