营改增后房地产企业存在哪些风险和机遇 房地产和商业地产有什么区别
房地产开发一般指房地产开发企业（即开发商），以赢利为目的投资开发房地产项目，从立项、规划、土地出让或转让、拆迁、建设、到销售等一系列经营行为。我国《城市房地产管理法》第2条对房地产开发下的定义是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础建设，房屋建设的行为。房地产开发项目有住宅、别墅、商铺、写字楼等等、现市场上提到的所谓商住两用的物业其实是指开发商以住宅为目的进行立项，但在设计以及建设阶段将其建设成为可作为写字楼出售的一种类型的物业。房地产开发流程主要包括以下几个程序：
1、 前期的准备
前期准备工作主要包括由计委对房地产项目进行立项审批，规委对项目进行规划审批，进行设计施工，土地出让或转让等。此阶段的主要工作是取得项目开工建设的一系列许可证和取得项目建设用地的国有土地使用权。我们所说的五证中的《建设工程规划许可证》、《建设工程开工许可证》、《建设工程规划许可证》都是在这个阶段取得的。而《国有土地使用权证》由于开发商支付土地出让金的时间不同，取得的时间也不尽相同。在房地产开发中，土地的取得是最重要的。现阶段，土地的取得有两种方式：划拨和出让。划拨是指国家将土地无偿划拨给使用人使用，划拨出让的土地由于未向国家交纳土地出让金，不允许作开发利用。一般都是划拨给国家机关、学校等单位使用。出让是指与国家签订土地出让合同，交纳土地出让金获得国有土地使用权的方式。目前的房地产开发除经济适用房外，都属于这种方式。同样，如果要在划拨土地上进行开发，也要交纳土地出让金，将划拨土地转为出让土地。出让的土地由于其用途不同，土地的使用期限也不相同。主要分为：居住用地70年，工业用地50年，商业用地40年等。
2、 建筑施工阶段
建筑施工阶段是开发商委托建筑公司进行项目建设的阶段。该阶段是房地产开发的重要阶段。在本阶段，为了更快的收回成本，回笼资金，实现赢利，开发商通常在建筑阶段采用项目预售的方式对物业进行销售。
3、 销售阶段
销售阶段是开发商出售商品房，回收资金实现赢利的阶段。一个项目销售的成败决定着开发商的根本利益。销售分为预售和现房销售两个阶段，预售即通常所说的期房销售，是指开发商在建设工程竣工之前进行销售，现房销售即开发商在取得《竣工证》或竣工验收合格文件后进行销售。由于预售可以提前回收资金，目前开发商大多捎么酥窒�鄯绞健?
预售条件：
《城市商品房预售管理办法》第五条规定：
（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
（二）持有建设工程规划和施工许可证；
（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程 建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。
第六条 规定：商品房预售实行许可证制度。开发经营企业进行商品房预售，应当向城市、县房地产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。
商品房现售，应当符合以下条件：
（一）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；
（二）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；
（三）持有建设工程规划许可证和施工许可证；
（四）已通过竣工验收；
（五）拆迁安置已经落实；
（六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；
（七）物业管理方案已经落实
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对于房地产的概念，应该从两个方面来理解：房地产既是一种客观存在的物质形态，同时也是一项法律权利。
作为一种客观存在的物质形态，房地产是指房产和地产的总称，包括土地和土地上永久建筑物及其所衍生的权利。房产是指建筑在土地上的各种房屋，包括住宅、厂房、仓库和商业、服务、文化、教育、卫生、体育以及办公用房等。地产是指土地及其上下一定的空间，包括地下的各种基础设施、地面道路等。房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性，在经济学上又被称为不动产。可以有三种存在形态：即土地、建筑物、房地合一。在房地产拍卖中，其拍卖标的也可以有三种存在形态，即土地（或土地使用权）、建筑物和房地合一状态下的物质实体及其权益。随着个人财产所有权的发展，房地产已经成为商业交易的主要组成部分。
法律意义上的房地产本质是一种财产权利，这种财产权利是指寓含于房地产实体中的各种经济利益以及由此而形成的各种权利，如所有权、使用权、抵押权、典当权、租赁权等。
商业地产，顾名思义， 作为商业用途的地产，故又名做商铺地产。以区别于以居住功能为主的住宅房地产，以工业生产功能为主的工业地产等。商业地产广义上通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、别墅等房地产形式。以办公为主要用途的地产，属商业地产范畴，也可以单列。国外用的比较多的词汇是零售地产的概念。泛指用于零售业的地产形式，是狭义的商业地产。
一、“营改增”给房地产企业带来的挑战
房地产企业由营业税改征增值税后，增值税与营业税相比有两大不同，一是价外税和价内税的不同，另一个是链条抵扣的税制设计，这就导致增值税的税务处理、征管规定、申报计算都与营业税完全不同，从而给房地产企业带来前所未有的挑战。
1、 相关人员对税收政策不熟悉
房地产企业营改增之前一直缴纳营业税，税务处理完全不涉及增值税。从财务总监到财务经理，再到一般的财务人员，对增值税的相关规定了解甚少，甚至完全不了解。营改增之后给房地产企业带来的最大的挑战，就是从上到下不了解增值税的税收政策，无法利用增值税的税收法规指导约束平时的运营管理工作。不知道会有什么税务风险，也不知道会出什么税收问题，更不知道如何应对突发的税务问题和提前防范。在这种情况下，企业是无法做到控制企业税务风险和税收负担的。有人说房地产企业的财务人员从上到下可以恶补增值税的税收知识，但恶补也需要时间，也有一个过程。政策不熟悉挑战是所有营改增企业的系统性风险，任何企业都不可能幸免，唯一不同的是，有的企业阵痛期较短，有的企业阵痛期较长。
2、 账务处理难度增加
根据现行的增值税法规规定，增值税的纳税人分为小规模纳税人和一般纳税人，两类纳税人的税务处理和征管规定是不一样的。对于增值税一般纳税人来讲，由于增值税是价外税，采购和销售都要进行加税分离，取得的进项税专用发票还需要在规定的时间内去主管税务机关认证。营改增初期，财务人员面临新旧税制的衔接、税收政策的变化、具体业务的处理和税务核算的转化等难题。另外，由于营业税是对营业额直接征税，只需增加一个会计科目，核算模式简单易懂。而增值税采用抵扣的核算模式，其应纳税额等于销项税额减进项税额，需增加十个会计科目，核算难度较原来大幅增加。“营改增”不仅改变了企业的会计核算体系，同时还带来了开票系统、报税系统、认证抵扣、税款缴纳等操作方面的一系列新问题，账务处理稍有不慎便会产生风险。
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由于财务人员业务素质和职业操守参差不齐，可能会对税收政策的理解、相关业务的会计核算、税收的申报缴纳等产生偏差，从而带来财务核算不合规，纳税申报不准确等风险。“营改增”后只有账务处理规范的企业才能正确进行纳税申报，从而给房地产企业财务工作带来新的挑战。
3、虚开、代开发票有可能触犯刑事责任
房地产和建筑业普遍存在“甲供材”现象，一方面，房地产商利用“甲供材”虚增成本，另一方面，建筑企业无法取得“甲供材”发票，只能想办法“代开”、“虚开”。这种“甲供材”现象在营业税制下普遍存。但是营改增之后，由“甲供材”引发的“虚开”“代开”发票行为将被很有可能被认定为 “虚开”、“代开”增值税发票，违法成很高。首先，与增值税专用发票有关的虚开、代开行为已经入罪，例如，刑法第205条的虚开增值税专用发票罪；刑法第208条的非法购买增值税专用发票、购买伪造的增值税专用发票罪；刑法第206条的伪造、出售伪造的增值税专用发票罪等等。其次个人和单位所受的处罚最高可判无期或者没收财产。例如，2014年3月，中国春平集团董事长林春平因虚开增值税发票等被浙江省高级人民法院终审判处无期徒刑，没收个人全部财产。
4、可抵扣的进项税额不足，部分房企税负或大幅上升
营改增的目标是通过改革实现只对产品或者服务的增值部分纳税，从而减少重复纳税环节。从全国营改增试行和先期营改增行业的反馈情况看，大多数的企业实现了税负下降。但也有部分企业因为生产具有周期性、成本结构中可抵扣的成本占比较小而无法抵扣费用，或是进项税难以抵扣税票等原因，反而出现了税负增加的情况。
房地产项目的成本费用构成非常复杂，而可抵扣的开发成本主要是土地成本、建筑安装成本、公共配套成本、房屋装修成本，但这几项成本在收入中所占的比重并不高，一、二线城市约占房地产企业的开发成本还存在如下特点:
(1)土地开发成本难以认定
土地成本一般金额巨大，是房地产开发成本的大项支出，对房地产业而言具有举足轻重的作用。据统计，一线城市土地成本占到开发成本的40%以上，二三线城市在20%——30%之间。拿地手法有的是招拍挂，有的是无偿划转、有的是与村集体合作、有的是通过股权收购而来，土地成本几乎无法取得依法允许抵扣的进项税发票。增值税的原理是销售货物或提供劳务要交增值税，同时采购货物或接受劳务取得的进项税发票可以抵扣，房地产业土地成本的进项税的抵扣便成为一大难题。此外，有些房地产企业早期取得土地的成本金额较低，通过收购股权拿地的企业形成了较大的股权溢价，这部分溢价体现在收购公司账面上，被收购公司的账面不会产生变化，在计算土地增值税和企业所得税时，溢价部分无法扣除，“营改增”后的溢价部分在缴纳增值税前也将无法抵扣，从而对企业税负有较大影响。假设被收购公司原有开发项目的土地出让金是2亿元，如果收购时土地价值上涨到7亿元，这就导致有 5亿元土地差价无法取得土地成本的增值税发票。在可抵扣进项税不足的情况下，房地产企业的增值税税负必然会增加。
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（2）期初库存和固定资产将不能被抵扣
从已经出台的营改增文件的规定来看，期初库存和固定资产的进项税都不能抵扣。如交通运输业、电信业等企业在“营改增”前采购的固定资产和存货均布允许抵扣进项税，特别是交通运输业的期初车辆、轮船等未被许可抵扣，这在改革之初产生了行业性的经营困难。房地产业的开发成本和存量房在企业资产中占比很高，这部分进项税金不允许抵扣，将导致房地产企业在营改增后销售存货时。产生大量的销项税额但又没有与之相对应的进项税额可以抵扣，税负必然大增。实践中，很多房地产企业以项目公司的方式进行开发，如果楼盘在营改增之前基本开发完毕，而销售行为大多发生在营改增之后，必将造成项目公司只有销项税额，基本没有进项税额可以抵扣，税负便成倍增长。
5、部分房企经营情况也许更为艰难
2014年以来，随着楼市的深度调整，人们的市场预期发生了根本性的变化，房地产市场持续低迷，销售业绩持续下滑，资金压力很大，融资任务很重，资金成本也不断上涨。营改增后，房地产企业必然存在两极分化，那些进项税额少、税务问题多、涉嫌虚开增值税专用发票的企业，必然面临缴纳更多的增值税和税务罚款，导致利润下滑加剧，令吃紧的资金链条更加雪上加霜，甚至面临资金链条断裂、企业破产的风险。另外，房地产行业由于利润高、税负重，税收流失严重，已经连续10年成为国家税务总局圈定的税务稽查重点行业，国家税务总局关于开展2014年全国税收专项检查工作的通知（税总发[2014]31号）也规定，房地产及建筑安装业是2014年行业专项税收检查的指令性项目，营改增试点行业较为集中的地区是区域税收专项整治的稽查重点。相信营改增之后的近一段时期内，房地产行业将是税务稽查的重中之重。在市场低迷、成本上升、利润下滑和营改增带来的政策迷茫混乱时期，税务稽查无疑会让一部分房地产企业经营维艰。
二、“营改增”给房地产企业带来的机遇
1、行业整体税负有望下降
房地产营改增属于国家推行的“结构性减税”改革的一部分，行业整体税负肯定会有所下降。易居(中国)控股有限公司执行总裁丁祖昱认为，营改增之后的税率与原来建筑业3%和房地产业5%的营业税税率相比，表面看似高了，但是考虑到各种抵扣项，单个企业实际税负是高是低很难判断，一般情况下税收成本应该是会有所降低的。中国社科院财经战略研究院研究员张斌则公开表示，若是允许不动产抵扣，初步测算整体减税规模有望超过5000亿元。
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十几年来，国家为了抑制固定资产投资、压缩市场需求和平抑房价，对房地产行业一直采取重税政策。房地产企业除了要缴纳营业税及附加、企业所得税等基本税种外，还要缴纳土地增值税、契税等特有税种，不仅税种多，而且税率也很高。同时几乎没有行业税收优惠政策可以享受，房地产行业的平均税负高一直是社会上公认的。据我们测算，房地产企业的整体税负率在35%上下。高税负必然加重房地产企业的税收负担，也加重了买房人的经济负担。营改增之后，随着价外税的推行和增值税抵扣链条的建立，正如各位知名专家预测的那样，行业整体税负将会有所下降，有利于行业的健康和长远发展。这里需要注意的是，行业整体税负有所下降，并不意味着每个房地产企业的税负都会下降。
2、市场销量有望增加
营业税的存在导致增值税抵扣链条中断，建安成本中包含的进项税不能抵扣，造成一些房地产企业重复纳税；买房的业主承担营业税款因为没有增值税专用发票，其进项税不能得到抵扣，也将重复纳税。税负重一定程度上会影响消费者购买或投资的积极性。应该增之后，房地产企业成为增值税抵扣链条上的一个环节，建安成本和期间费用中缴纳的增值税都可以抵扣，如果进项税额较大，企业税负则有望下降。对于中小房地产企业来讲，如果年应税销售额在500万元以下，将成为增值税的小规模纳税人，适用税率由5%下降为3%，税负直接降低40%。税负降低了，房地产企业才有可能会降价，销量才会提升。从税制改革的方向上看，增值税将来要实现完全的消费型的增值税，不动产的进项税将得到抵扣。届时， 生产和商贸等非房地产企业采购办公用房、生产厂房等取得的进项税也可以得到抵扣，购买和投资商业地产不仅可以保值增值，抵抗通货膨胀对财富的稀释效应，还能降低企业增值税负担，投资的积极性将大大增强，也会带来新的市场需求。房屋价格降低和企业业主投资需求增加，将会在一定程度上带来房地产市场的繁荣。
营改增对房地产企业来讲，可以说机遇与挑战并存。房地产企业既要抓住难得的机遇，又要迎接新的挑战。房地产企业一方面要利用好税收法规调整的大好时机，做好税务筹划，控制好企业税负，积极谋取新的税务利益，又要敢于迎接新的挑战，正视并重视营改增带来的政策变化和税负变化，加强新税收法规的学习，加强调查研究，做到税务风险提前知晓，并财务有效措施规避和化解营改增带来的负面影响。
希望能让您满意
望采纳，谢谢
